物業服務合同糾紛中業主的抗辯事由探析

隨着我國城鎮化進程的加速，住宅商品化改革的推進，物業管理作爲一種新型的管理服務體制逐步爲人們所接受。但隨着物業服務市場的日益發展，業主法律意識的不斷提高，物業服務合同糾紛案件也日益增多，尤其是以涉物業服務費糾紛最爲典型。

根據中國裁判文書網的公開數據顯示，自2018年1月1日至2019年12月31日，北京市各級法院審理各類物業糾紛案件多達92340件，其中涉及物業服務費糾紛案件數量最多。隨着《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》的頒佈施行，爲實踐中物業服務合同糾紛的解決提供了大量法律依據，包括物業服務合同主體適格、合同效力、物業服務企業的違約責任承擔、業主妨害物業服務企業管理的責任承擔等，但其中對於業主抗辯拒絕支付物業服務費等事由仍未作出統一的裁判標準。本文通過歸納實踐中幾種常見的未作統一裁判標準的抗辯事由，結合現行法律規定，試圖明確司法認定標準，以期對司法實務有所裨益。

一、業主以物業服務企業提供的服務存在瑕疵爲由要求減免物業服務費

實務中，雖然主張物業服務企業提供的服務不達標準或存在瑕疵是業主減免物業服務費中最常見的抗辯理由。但對於上述抗辯事由的認定，實踐中存在不同的觀點：

第一種觀點，物業服務企業提供的服務不達標準或存在瑕疵，構成違約，業主當然能以此爲由拒付或少付物業費。

第二種觀點，物業服務具有涉及範圍廣，週期長等特點，在面對業主以物業服務企業提供的服務不達標準或存在瑕疵作爲抗辯事由的情形下，原則上應當根據履行瑕疵的程度以及該理由的正當性合理性進行區別處理。

筆者同意第二種觀點。

首先，物業服務合同是雙務、有償合同，物業服務和業主付費構成對待給付關係。根據《中華人民共和國合同法》賦予的雙務合同當事人三種抗辯權，即同時履行抗辯權、先履行抗辯權、不安抗辯權。業主可以以物業服務費繳納的時間節點進行區分對應行使相應抗辯權，在物業服務企業不履行物業服務義務或履行物業服務義務不到位的情況下，業主可以拒絕履行給付全部物業服務費或者部分物業服務費。但此種抗辯不應當無所限制，需把握以下原則：一是堅持質價相符原則；二是以有利於物業服務持續優化爲原則。

其次，認定物業服務質量是否存在嚴重瑕疵的前提是確認物業服務企業的義務和對應的服務標準。《物業管理條例》第三十四條規定，業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。物業服務企業的主要義務源自於物業服務合同，以《北京市物業服務合同示範文本》爲例，該合同第６條以及第1７條列舉了物業服務企業的多項義務，包括檔案資料保管、共用部位、共用設施設備的日常維修、養護、運行和管理、維護公共秩序和安全防範工作的協助義務等。此外還包括物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則、規範等。物業服務標準的確定，首先是根據物業服務合同約定的標準，對於未作約定、約定不清、缺少具體衡量標準的，可以參照政府部門的規定或行業標準以確定物業服務的應有標準，例如北京市物業服務指導中心編制《住宅物業服務標準》（編號DB11/T751-2010），該標準設立了物業服務企業的五級標準，每一級標準均由基本要求、公共部位及公共設施設備運行、維修養護、消防安全防範、綠化養護、環境衛生、公共秩序維護、裝飾裝修管理等部分組成，對每部分服務進行細分，並確立了一些可以量化的標準。當通過以上途徑仍無法確定物業服務標準的，應當本着權利義務相一致原則，並結合實際情況確定物業服務標準。

再次，在明確物業服務企業的義務和物業服務標準後，需要結合雙方提供的證據，判斷物業服務企業提供的服務是否存在瑕疵。對於合同中服務瑕疵的認定，主要有以下幾種學說：一是合同義務構造論；二是服務水準論、行業標準論；三是三層基準論。合同義務構造論主要是根據合同法理論，認爲要追究合同履行義務人的履行瑕疵責任，就是根據其是否偏離合同的約定進行判斷。服務水準論、行業標準論認爲，判斷服務瑕疵主要根據行業的服務標準判斷，看其與行業服務標準的偏離程度。而三層基準論是從提供服務的條件、服務過程以及服務的效果三個方面進行具體判斷。理論上，凡是物業服務企業提供的服務未能達到標準時，均已構成物業服務企業的履行瑕疵，應當承擔相應的違約責任。但是，以“完美無缺”爲標準要求物業服務企業，對最輕微的違約行爲也施加物業費減免的法律責任，未免過於苛責，也難以適應現行社會生活。在靳建華、廈門中都物業管理有限公司物業服務合同糾紛再審一案中【（2016）閩民申128號】，福建省高級人民法院認爲，業主拒付物業費需有正當理由，該“正當理由”應當限定在物業服務企業不履行物業服務合同，或履行合同有重大瑕疵等情形。上述裁判要旨也驗證了筆者的觀點，對於業主減免物業服務費的請求需根據物業服務履行瑕疵的嚴重程度進行區分處理。

最後，則需要進一步判斷物業服務質量的瑕疵程度，筆者認爲應當通過“量”與“質”兩個維度綜合判斷。從量的方面來講，若業主提出的抗辯理由主要是物業服務企業提供公共服務不到位，或稱之爲公益性抗辯，抗辯能否成立與提出抗辯的業主人數有重大關聯。如果案件數量較多、涉及業主人數較多，而大多數業主均提出了該項抗辯，則可以結合業主舉證的情況相應減免物業費。如果僅僅是個別業主主張該項抗辯，則應慎重酌減物業費。從質的方面來講，物業服務企業雖出現履行瑕疵，但僅爲局部性、較短時間內怠於履行服務，聽取業主建議後能夠及時採取補救整改措施的，原則上不支持業主減免物業費的抗辯，但對於物業服務企業要求業主支付逾期付款的違約金、滯納金的請求，原則上也應當作駁回處理。物業服務企業若出現長期怠於提供服務，疏於管理，造成小區物業嚴重損壞或環境衛生、綠化、安保等方面嚴重惡化，嚴重影響到全體業主的正常生活，經業主反映但仍不改正的，應當成爲法院判定物業費減免的依據。

二、業主以所購房屋未實際入住、使用而拒絕支付物業服務費

在商品房買賣合同關係中，存在大量的購買後未入住的情況，即辦理了房屋交接手續，但未實際入住的情形。我國現行法律法規中缺少“空置房屋”的具體定義，按照物業服務行業的慣例，一般認爲，房屋空置是指業主已經購買了房屋但實際長期未居住使用的狀態。

對於上述抗辯事由的認定，實踐中存在以下不同的觀點：

第一種觀點，物業服務費大部分屬於爲全體業主公共部分的管理維護所支出的費用，這些費用支出不會因某一業主是否入住發生改變，故不應當支持業主的該抗辯理由。

第二種觀點，空置房屋在一定程度上降低了物業服務的工作量，應當酌情對物業費給予一定減免。

筆者原則上支持第一種觀點，由於《物業管理條例》和《物業服務收費管理辦法》中對於空置房收費問題沒有作出明確規定，因此在認定上首先應維護當事人的意思自治，依照《物業服務合同》中對於空置房屋物業服務費的約定處理。其次，在沒有約定的情況下，按照物業服務所在地區有關物業服務收費的地方性法規或規章中對空置房屋收費標準的規定執行。法律或合同均無明確規定或約定時，應當基於物業服務的目的作出判斷。物業服務的目的是在維護和保障小區物業的正常使用，物業服務費不是基於業主或房屋使用人對物業的實際使用產生的。即使個別房屋沒有使用，但小區內的公共區域和公共設施及其周邊環境仍需要物業服務企業加以維護和管理，以保證全體業主能夠享有正常、有序、安全、舒適的生活環境。實際上，物業服務已經從對“物”的管理維護，延伸至對“人”的服務中，且物業服務的費用一般是通過成本覈算爲業主提供等價值服務的。故，在通過上述方式均無明確規定或約定時，無論業主是否實際入住，業主實際上均享受到了物業服務，作爲物業服務的受益人，應當承擔相應的費用。上海市第一中級人民法院（2015）滬一中民二（民）終字第109號案件中亦採納上述觀點。

三、業主以物業費超過訴訟時效爲由拒絕支付物業服務費

物業服務費性質上屬於債權請求權，應當適應訴訟時效的規定在審判實踐中不存在太多爭議，但對於物業服務費支付請求權訴訟時效起算點問題，由於《關於審理民事案件適用訴訟時效制度的若幹問題的規定》對該問題沒有作出明確的規定，實踐中對於該問題存在較大爭議，物業服務合同屬於繼續性合同，在合同履行中定期發生交納物業服務費之債務，屬於學理上的定期給付之債，關於定期給付之債訴訟時效的起算問題，實踐中存在以下兩種不同觀點：

第一種觀點，定期給付之債實際上是數個獨立的債務，每一筆債務的履行期限是明確的，其訴訟時效應當從該筆債務履行期限屆滿之日起算。

第二種觀點，定期給付之債雖非同一債務，但基於同一合同約定，具有同一性，其訴訟時效應當從最後一筆債務履行期限屆滿之日起算。

筆者傾向於第二種觀點，物業服務合同屬於繼續性合同，物業服務期間內產生的物業服務費支付請求權系同一合同項下具有整體性和關聯性的定期給付之債性質的給付請求權，物業服務合同維繫的基礎是合同雙方當事人信賴關係，業主對於某一期物業服務費的遲延支付，物業服務公司沒能及時催告、主張並非怠於行使其權利，而是爲維繫雙方信賴基礎所作出的諒解行爲。另，根據《北京市高級人民法院關於審理物業管理糾紛案件的意見（試行）》規定，審理追索物業服務費案件，應依照現行法律關於訴訟時效的規定。但在適用訴訟時效時不宜過苛，除物業管理企業明顯怠於行使權利的，可認定其在持續主張權利。因此，同一物業服務合同中約定的定期給付物業服務費之債的訴訟時效應從合同約定的最後一期履行期限屆滿之日起算。對於物業服務費履行期限沒有約定或約定不明的，根據《合同法》和《最高人民法院關於審理民事案件適用訴訟時效制度若幹問題的規定》的規定，物業服務企業可以隨時要求業主履行物業服務費的支付義務，但應當給予業主必要的寬限期。此時訴訟時效的起算點應當從物業服務企業要求業主履行的寬限期屆滿之日起算，但業主明確在物業服務企業第一次向其主張權利之時明確表示不履行物業服務費支付義務的，訴訟時效的起算點應當從業主明確表示不履行義務之日起算。對於物業公司在繼續服務期間起訴的，業主關於訴訟時效的抗辯一般不能得到支持。

物業服務合同糾紛中最爲突出的便是物業服務費糾紛，本文通過對審判實踐中存在的未作統一裁判標準的業主抗辯事由進行梳理分析，結合理論依據、實際案例及自身理解，探討其合理的司法認定標準，爲物業服務糾紛爭議解決提供些許思路。最終，使物業服務合同的目的得以實現，從而化解雙方糾紛，真正做到既能保護業主合法權益，又能促進物業服務行業的健康發展，維護社會和諧。