摘要：隨着“房住不炒”以及信貸政策的收緊，近兩年房地產企業破產已不再是新聞，有些頭部的房地產企業也一再爆出信貸危機，甚至破產、重整。然而《企業破產法》未就房地產企業破產案件中購房人的受償順序作出相應規定，往往參照《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》等關於消費型購房人的規定執行。但筆者認爲當前一些法規的制定背景、客觀情況已經發生了重大變化，應當重新構建房地產企業破產中購房人優先權。一、重構購房人優先權的客觀必要性
（一）購房人已從消費型購房向改善型購房轉變，在破產程序中適用執行程序關於消費性購房人的規定已不符合客觀情形。根據國家統計局2019年7月31日公佈的《建築業持續快速發展城鄉面貌顯著改善——新中國成立70週年經濟社會發展成就係列報告之十》，2018年城鎮居民人均住房建築面積已達到39平方米。雖然全國統一的不動產登記信息管理基礎平臺已實現全國聯網，但住房存量數據尚未公佈，據有關學者研究、推算，截至2020年，全國城鎮住房套數約爲3.63億套，2020年中國城鎮住房套戶比爲1.09，一線、二線、三四線城市分別爲0.97、1.08、1.12，我國城鎮住房已從供給短缺到總體平衡。當前購房人的購房需求已從消費型購房向改善型購房轉變。執行程序中關於消費性購房排除執行的規定，是爲了保護購房人基本生存權（即居住權），故在排除執行中對消費性購房人的認定較爲嚴格，要求購房人所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋，已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。雖然在《全國法院民商事審判工作會議紀要》（法[2019]254號）就消費性購房人在排除執行中的認定做了進一步的明確、寬鬆，例如：“買受人名下無其他用於居住的房屋”，可以理解爲在案涉房屋同一設區的市或者縣級市範圍內商品房消費者名下沒有用於居住的房屋。商品房消費者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬於滿足基本居住需要的，可以理解爲符合該規定的精神；如果商品房消費者支付的價款接近於百分之五十，且已按照合同約定將剩餘價款支付給申請執行人或者按照人民法院的要求交付執行的，可以理解爲符合“已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”的規定，但上述規定還是以保障生存權爲落腳點，與當前購房人的購房需求已從消費型購房到改善型購房的轉變不符。（二）破產程序的首要原則是公平原則，與執行程序的原則不同，房地產企業在破產程序中不能想當然的適用民事執行的相關規定。《企業破產法》第一條規定：“爲規範企業破產程序，公平清理債權債務，保護債權人和債務人的合法權益，維護社會主義市場經濟秩序，制定本法。”公平原則是破產程序應當實現的最重要的價值目標，同時也是破產程序貫穿始終的基本原則，是確定破產債權清償順序的基石。但民事執行的相關規定是從合同角度、物權角度等而非完全的公平角度。建設工程承包人因有建設工程價款優先受償權，在房地產企業出現拖欠工程款時，往往給予極大的容忍，存在怠於積極行使自己主張欠款的權利。金融機構的借款往往都有抵押擔保，在借款時，只是審查抵押資產，往往忽略對企業經營情況的審查。而購房人往往是基於行政管理部門批準的“預售許可”和商品房預售款監管，一定程度上是因爲有政府部門的信用背書，才購買的尚未建成的房屋。所以，從公平角度，在房地產企業破產中，購房人的債權原則上應當優先於建設工程承包人和金融機構。另外，購房人和破產中通常具有其他優先權的建設工程承包人、金融機構相比較，購房人在維護自身權益、保障交易安全的意識和能力，交易中預測損失的能力等方面，顯然處於弱勢地位。房地產企業在破產程序中如果想當然的適用執行程序中的相關規定，不僅不符合破產程序首要的公平原則，也過分加重了處於弱勢地位購房人的責任。（三）建設工程優先權保障農民工合法權益的首要立法目的已發生改變。2002年6月最高院在答覆上海高院《關於合同法第286條理解與適用問題的請示》作出的法釋〔2002〕16號《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》（已於2021年1月1日失效）中明確了建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。最高院作出該認定，首要目的是保障農民工的合法權益。隨着相關法規和制度的完善，尤其是國務院於2019年12月頒佈了《保障農民工工資支付條例》和2021年7月人社部發的《工程建設領域農民工工資專用賬戶管理暫行辦法》，通過用人單位實行農民工勞動用工實名制管理，要求設立“農民工工資專用賬戶”，以往在工地上班的農民工都是按年結算工資，要求按月支付，出現拖欠要求施工總承包單位、建設單位先行清償等措施。拖欠農民工工資問題已經基本解決，尤其是建設工程領域的農民工的權益已經得到了充分保障和落實。（四）在房地產行業，過分保護建設工程承包人和金融機構的優先權，不利於及早發現房地產行業的債務風險，也不利於房地產行業的良性發展。與樓盤開發關聯最緊密的兩個主體就是建設工程施工人和金融機構。當前房地產企業的“高負債、高槓桿、高週轉”，除源於房地產企業追求更大規模、更大利潤的內因外，也與建設工程施工人對房地產企業欠付工程款的高容忍和金融機構對於房地產企業融資的相對寬鬆亦有關。尤其是因建設工程承包人怠於積極行使自己的權利，房地產企業拖欠工程款後，並不積極採取法律措施，導致大量的“商票”存在，推高了房地產企業的債務風險，並將房地產企業的債務風險進一步擴大或轉嫁至購房人。就房地產市場而言，雖然是一個複雜的體系，但滿足購房人的正當需求是房地產市場的最終目標，開發商、金融機構、建設工程承包人的利益最終是通過商品房銷售實現，購房人是房地產市場繁榮發展的根源，也是當下房地產業去庫存的源動力，相較其他市場參與主體理應優先保護，才能促進房地產行業的良性發展。二、購房人優先權的重構初探
在後《民法典》時代，《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》已經被廢止，我國法律體系已基本形成的客觀情況下，結合前述原因，筆者認爲，購房人優先權需要在《民法典》體系下重新構建。（一）房地產企業破產中應賦予唯一一套居住房屋購房人的“超級”優先權。我國社會主要矛盾已經轉化爲人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。對於唯一一套居住房屋的購房人，無論從生存權角度，還是《破產法》的公平角度，都有必要並明確賦予其“超級”優先權。《最高人民法院針對山東省高級人民法院就處置濟南彩石山莊房屋買賣合同糾紛案請示的答覆》【（2014）執他字第23、24號】中指出，承包人的工程價款優先受償權不得對抗買受人在房屋未建成等情況下的購房款返還請求權。2021年3月，最高人民法院作出的《中國長城資產管理股份有限公司廣西壯族自治區分公司、彭順麗破產債權確認糾紛再審審查與審判監督民事裁定書》【 (2021)最高法民申1380號】，進一步突破，不僅認定“消費者交付購買商品房的款項”屬於優先債權，並且認定基於《內部認購申請書》交付的“認購訂金”也屬於優先債權。唯一一套居住房屋購房人的“超級”優先權具體體現爲：不僅優先於建設工程優先權，還應當排在所有債權的第一位，並且該購房人既有權選擇要求繼續交付房屋，也有權選擇要求退還購房款，若選擇退還購房款，則在破產企業現有或變現資金中第一時間退還。以往基於房價持續上漲的預期，房地產企業破產中往往賦予唯一一套居住房屋購房人的優先權爲交付房屋，但在當前住房持續上漲預期已經被打破，且房地產企業破產過程漫長，有必要賦予唯一一套居住房屋購房人要求退還購房款的權利，並將退還時間界定爲破產企業現有或變現資金第一時間退還，儘可能的及時保障唯一一套居住房屋購房人的生存權。（二）並非唯一一套居住房屋，但是所在地級市唯一一套居住房屋的優先權。根據《全國法院民商事審判工作會議紀要》（法[2019]254號）第125條，“買受人名下無其他用於居住的房屋”，可以理解爲在案涉房屋同一設區的市或者縣級市範圍內商品房消費者名下沒有用於居住的房屋。並非唯一一套居住房屋，但是所在地級市唯一一套居住房屋的優先權具體體現爲：購房人的債權優先於建設工程優先權，購房人有權選擇要求繼續交付房屋，也有權選擇要求退還購房款，若選擇退還購房款，則僅限於購房人購買房屋變現對應的購房款。不屬於唯一一套居住房屋，或者購買的是商鋪或公寓，就不屬於居住房，購房人是否享有優先權，若享有優先權如何認定，該問題更複雜，筆者建議在現有法律框架下，通過預告登記制度和網籤備案維護購房人的合法權益。完善預告登記規則，並賦予已經預告登記購房人債權優先於建設工程優先權。網籤備案賦予更重要的作用，將網籤備案作爲公序良俗對待，進一步提高網籤備案的效用，從侵權責任角度維護已經進行網籤備案的購房人的權益，在網籤備案後，房地產開發企業與第三人另行簽訂的購房合同或擔保合同，可根據網籤備案的公示性推定其他人明知或者應當知道，認定非網籤備案的購房合同以及後續擔保合同無效，如果構成侵害債權，則網籤備案的購房人可以請求停止侵權或賠償損失。三、結 語
房地產企業破產案件中購房人權益問題一直是司法實踐中的難點，也是容易產生社會矛盾的主要點。本文試通過分析與房地產企業相關的一些規定和客觀背景情況的變化以及存在的問題，對購房人權益保護提出一些建議。也希望隨着學界理論研究的深入與司法實踐相結合，購房人的權益得到更好更明確的保障，實現法律效果和社會效果的統一。參考文獻：
1、夏正芳、李薦：《房地產開發企業破產債權的清償順序》，載《人民司法》2016年第7期。
2、國鵬、韓振文、倪玲玲：《後民法典時代購房人受償順位規則研究》載《法律適用》2021年第8期。
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