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摘要：歷史遺留的私房往往涉及家庭成員較爲複雜，故在私房徵收中，涉及產權人、實際使用人、被列爲居困人員的利益糾紛十分常見。根據近年來的司法實踐可知，私房徵收總體遵循“產權平移”原則，一般優先保障產權人的利益，對實際使用人和居困人員的利益只是兼顧考慮。筆者通過結合近年來法院出具的指導意見和相關法規政策、司法判例分析私房徵收常見的利益分配問題，總結法院裁判思路，以期能夠爲讀者提供一些可供借鑑的參考。

一、私房相關概念和徵收補償利益分配原則

1、私房權利人認定

“私房”是指私人所有的房屋，產權登記爲私人，概念與公房相對。包括一次售後公房、代理經租房屋、商品房、及老私房。在實踐中，涉及徵收的“老私房”大多是祖輩在住房市場商品化之前，通過建造、市場購買和置換等方式獲得，部分歷史遺留的私房，由於年代久遠，權利認定較爲複雜，會導致徵收部門在認定被徵收人時比較困難，也往往爭議比較大。因此，本文主要探討關於老私房徵收的相關問題（以下如無特殊說明，所指私房均是“老私房”）。老私房一般實際居住人員較多，涉及家庭成員結構較爲複雜，法院在判決時往往也會根據案情綜合考慮。

《上海市高級人民法院關於房屋徵收補償利益分割民事糾紛研討會會議紀要》（滬高法民〔2020〕4號文，以下簡稱“高院紀要”）明確：雖然臨時土地證並非不動產權利的登記憑證，但可表明持證人使用該土地曾獲得相關部門認可。基於城市房屋房地合一的原則，一般可採信臨時土地證登記的權利主體。但當事人有證據證明臨時土地證記載的權利人與真實權利人不一致的除外。故而，可以通過產權證、土地登記等證明私房權利人的身份。

2、私房徵收補償利益分配的大致原則

私房對應私人所有權，而公房對應承租權，二者權利範圍和內容截然不同，故二者對應的徵收政策，徵收利益分配製度也有較大區別。公房一般會考慮戶口在冊人員是否符合同住人條件、承租人身份，是否存在知青回滬人員等因素，而私房主要考慮“被徵收人”（產權人）和“房屋使用人”，對戶口在冊人員因素並沒有特別關注。《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》（以下簡稱“《細則》”）第四十四條：徵收居住房屋的，被徵收人取得貨幣補償款、產權調換房屋後，應當負責安置房屋使用人。《細則》第五十一條解釋：被徵收人，是指被徵收房屋的所有權人；房屋使用人，是指實際佔用房屋的單位和個人。而後，《高院紀要》明確，私有住房的徵收以產權平移爲基本原則，被安置人範圍一般僅限於房屋產權人。在私有房屋徵收中，一般只有房屋產權人纔是被安置人。對於房屋實際使用人，除非徵收部門將其認定爲被安置人，否則不屬於徵收補償法律關係主體。而房屋實際使用人基於何種法律關係居住使用被徵收房屋，不因徵收關係而發生改變，即原房屋居住使用關係平移至安置房屋。因此，徵收補償關係中的被安置人以外的房屋使用人不能主張分割徵收補償利益，其居住問題可基於原來法律關係如扶養、贍養等進行主張。

綜上，私房徵收補償利益原則上保障房屋產權人（或者被徵收部門認可的其他被徵收人員，如臨時土地證記載人員）利益，再由法院結合係爭房屋實際居住情況，本戶是否申請託底保障等進一步行使自由裁量權。

3、徵收利益構成和當事人類型

（1）根據《細則》第二十七條及相關司法實踐可知，構成房屋徵收補償總利益大致分爲三部分：1、房屋價值補償款（俗稱“三塊磚”）；2、各類獎勵補貼部分（具體可見每戶《徵收補償方案》）；3、增加的居住困難保障補貼（如果申請託底保障）。其中，“三塊磚”=房屋評估價格（俗稱“第一塊磚”）+價格補貼（俗稱“第二塊磚”）+套型面積補貼（俗稱“第三塊磚”）。有的獎勵補貼部分系含有指定性，與居民個人及戶籍因素均有關，需參考《徵收補償方案》。司法實踐中，因爲每個家庭存在差異，故針對房屋徵收補償利益中各類項目的利益分配問題也有不同。

（2）根據是否實際居住在係爭房屋至動遷，是否是產權人，是否申請託底保障，可將常見的當事人分爲居住共有產權人和非居住共有產權人，還存在實際居住的非產權人，未實際居住的非產權人、居困人員。根據《高院紀要》中新規定的“產權平移”基本原則的理解，可知其改變了原有的私房徵收利益審判分配原則，更有利於非居住產權人，對於居住產權人和實際居住非產權人員可能會產生不利影響。實務中，因產權人衆多導致徵收補償利益攤平等而不可避免的會出現例如房屋使用人安置難、動遷難，居住利益難以保障等問題，不同法院和法官一般需要根據具體情況行使相應自由裁量權，使得裁判更加公平、合理。

綜上，引申出令人關注的常見問題如下，筆者將結合對私房徵收基本原則的理解和司法案例，對比分析常見法院裁判思路。

二、涉及產權人與實際使用人的私房徵收利益分配

1、未實際居住的非產權人、實際居住的非產權人可否獲得利益？

若僅僅戶籍在冊，既未實際居住，也非產權人，很可能連訴訟主體資格都沒有。實踐中，也基本不會判決此類人員有權獲取徵收補償利益。例如上海市黃浦區人民法院（2021）滬0101民初8748號，明確：本案系私房徵收補償利益共有糾紛，xx房屋徵收補償款應歸房屋不動產權人所有。而原告在案證據不能證明其對xx房屋享有不動產權，其與本案不具有直接利害關係，故本次起訴不符合法律的規定。

若並非產權人，但是實際居住在涉案房屋，有權獲取利益嗎？根據《高院紀要》可知，享有房屋產權的人纔是被安置人，實際使用人不是徵收補償法律關係主體。但若產權人選擇安置房補償，實際使用人可獲被安置房居住使用權，居住使用關係不發生變化，即“平移安置”。若選擇貨幣補償，實際使用人一般很難獲得安置（除非獲得託底保障）。以下黃浦區法院的案例也是遵循這個原則，摘錄分享如下：

（1）黃浦區人民法院（2021）滬0101民初22801號判決，其中，原告系實際居住的非產權人，且系在徵收前未經產權人同意擅自居住到涉案房屋。法院認爲，“私房徵收過程中，所有權人以外的房屋使用人不能主張分割徵收補償利益，涉案房屋系兩被告共同共有的房產，兩原告不享有物權，無權主張分割徵收補償利益。兩原告依據被告所籤協議要求分得部分錢款，然而被告並無保障兩原告居住的法定義務，兩原告也沒有證據證明其基於合同關係或徵得全部所有權人的同意而佔有使用涉案房屋，換而言之，兩原告居住涉案房屋的行爲缺乏法律依據。

（2）上海市黃浦區人民法院（2021）滬0101民初13640號，法院認爲：涉案房屋被徵收時由趙某2、鄭某、蔡某2實際居住。趙某3、趙某4、陳某、王某雖戶籍在冊，但並非涉案房屋產權人，涉案房屋被徵收時亦未實際居住，故均不享有涉案房屋徵收補償利益。鄭某雖戶籍在冊並於涉案房屋被徵收時實際居住，但非涉案房屋產權人，且現無證據證明徵收部門將其認定爲被安置人，故亦不享有涉案房屋徵收補償利益。

2、非居住共有產權人和居住共有產權人之間如何分配利益？

如前所述，根據《細則》的規定，房屋徵收補償利益主要由房屋價值補償款（俗稱“三塊磚”）和各類獎勵補貼部分構成（部分案件涉及的“居困補貼”本處不單獨討論）。因此，分析非居住共有產權人和居住共有產權人之間的利益分配，我們也從兩方面考慮分析：

第一，關於三塊磚部分。非居住共有產權人可否要求三塊磚全部分割？《動遷新政後動遷安置補償款分割糾紛研討會綜述（一）》明確：多數意見認爲，可以要求全部分割。因爲三塊磚均系對被拆房屋價值的補償，只是表現形式補貼，但分割後剩餘補償款，應能保障其餘居住人的基本居住安置需求。否則應當優先保障居住安置需求，然後要求分割。少數意見認爲，非居住共有產權人僅可以要求分割第一塊磚，理由是認爲第二和第三塊磚實際是爲了保障實際居住共有產權人的居住權利，使其在購買安置房時能夠被足夠保障，故這兩塊部分利益應當有實際居住共有產權人獲得。但是如果被拆房屋面積小，共有產權數多，導致部分產權人客觀無法居住在那兒，他處無住房或者居住困難，這部分產權人，仍然可以就三塊磚的全部要求分割。

第二，關於獎勵補貼部分。非居住共有產權人可以分得嗎？實踐中，大部分法院具體分配各部分徵收補償利益的裁判思路是“係爭房屋被徵收人、被安置人在具體分配徵收補償利益時需考慮被徵收房屋的性質和來源，以及被徵收人、被安置人在徵收安置時的不同身份、實際居住情況等具體因素予以確定。針對具體各類獎勵補貼的分配，《動遷新政後動遷安置補償款分割糾紛研討會綜述（一）》提及，對於有指向的補貼，由所指向的對象取得，如搬場費、搬場獎勵費給實際搬遷人，期房過渡費給取得期房的人，家用設施移裝費補貼給設施的所有人，無證經營補貼給實際經營人。對於無指向補貼，先用於充抵非產權人的安置對象應得最低安置面積的房款（即22平方米乘以所得房屋的單價），有餘額則由安置對象之間分配。

隨着司法實踐變化，私房徵收中非居住共有產權人權利更加受到保護，有些判例已經明確，該類人員可以均分三塊磚以外的、與實際居住人無關的獎勵補貼部分，而不是僅僅將產權份額侷限於三塊磚。當然，刨除法官一定的自由裁量權外，個案存在着不同的具體情況，答案並非完全相同。

（1）非居住共有產權人可分得三塊磚均分部分。楊浦區人民法院（2017）滬0110民初25121號民事判決主文載明：被徵收房屋的評估價格、價格補貼、套型面積補貼系被徵收房屋的價值補償款，原告嚴x、原告王x與被告王xx均基於繼承關係被列爲被徵收人，故應按照繼承關係分割被徵收房屋價值補償款部分的補償利益。自購房獎勵、自購房獎勵加獎、自購房一次性補貼應歸屬居住產權人和實際需要購置房屋的被安置人員享有，被徵收房屋裝潢補償款、搬家補助費、家用設施移裝補貼、不予認定建築面積的材料費補貼、集體簽約獎、按期搬遷獎、按期簽約獎及騰空搬遷補貼應由房屋實際居住使用人享有。因兩原告名下有房，不在係爭房屋內實際居住，且被徵收人不符合居住困難戶的條件，故兩原告僅應獲得被徵收房屋的價值補償款部分的利益分配，本院酌定兩原告各可得房屋徵收補償款XXX元。

上海市靜安區人民法院（2021）滬0106民初11170號判決書中，原告張1、張2訴請應當均分房屋價值補償款全部的1/16，被告答辯中，認爲原告僅有權分得房屋價值補償款部分中的評估價格部分，法院最終支持原告訴請：“本案所涉系私房徵收，涉案房屋權利人均有權分得徵收補償利益。戶籍不在涉案房屋內的房屋權利人僅得參與分配房屋價值補償款中評估價格部分的意見，缺乏依據，故本院不予採納；張1、張2的訴請，並無不當，故本院予以支持。”

上海市第二中級人民法院（2021）滬02民終4297號（二審維持原判）也按此判斷。被徵收房屋價值補償款爲XXXX元（分爲5份繼承份額，約XX萬元），法院將5名繼承人分爲2名實際居住的所有權人和3名非實際居住的所有權人，判決3名非實際居住產權人分別獲得XX萬元的徵收補償款。即非居住共有產權人獲取接近三塊磚部分均分利益。

上海市第二中級人民法院（2021）滬02民終2254號明確：鑑於此，係爭房屋的徵收補償利益中除房屋價值補償款外的其他獎勵補貼部分應用以保障屬於被安置人的實際居住人即辛x及俞x的居住需求。

（2）非居住產權人可獲得三塊磚部分及按期簽約獎、配合簽約獎、集體簽約獎的均分利益。上海市楊浦區人民法院（2020）滬0110民初20908號判決主文載明：係爭房屋被徵收所獲得的價值補償款部分的評估價格、價格補貼、套型面積補貼款以及按期簽約獎、配合簽約獎、集體簽約獎應由王x1、王x2、王x3、王x4、王x5各獲六分之一，由顧xx與王xx共獲六分之一，被徵收房屋的搬遷獎勵、均衡實物安置補貼、搬家補助費、家用設施移裝補貼、不予認定建築面積的材料費補貼、裝飾裝修補償等剩餘徵收安置補貼及獎勵款應由實際居住使用係爭房屋的被安置人和房屋使用人共同享有。

類似的，上海市楊浦區人民法院（2021）滬0110民初9510號，判決主文載明：作爲繼承人的楊某2、楊某1可按照繼承份額與另外四名繼承人各獲得被徵收房屋價值補償款及按期簽約獎、配合簽約獎、集體簽約獎以及協議外後續徵收簽約獎勵款項總金額的五分之一。考慮到顧1、顧2、顧3、顧4在係爭房屋內長期生活居住，且對房屋的修繕和翻建作出過較大貢獻，故係爭房屋的搬遷獎勵、均衡實物安置補貼、搬家補助費、家用設施移裝補貼、不予認定建築面積的材料費補貼、裝飾裝修補償應由顧1、顧2、顧2、顧3、顧4共同獲得。

三、小結

綜上來看，與公房徵收不同的是，在私房徵收上顯然更加不利於實際居住的非產權人，尤其是結合非產權人曾經他處有房等不利原因，一般直接將實際居住的非產權人利益完全排除。當然，司法實務中，私房徵收糾紛的爭議焦點除了“實際居住的非產權人”與“未實際居住的產權人”之間的爭議外，還涉及是否“申請託底保障”、案涉房屋是否存在“翻造改建”、是否存在“非居面積”等等情形，我們會在接下來的文章中和大家交流探討。

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作者：公維亮

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