我們在前一篇文章《私房徵收相關實務問題探析（上）——有關私房徵收的一般概述及“實際使用人”徵收利益分配規則》和大家介紹了“未實際居住的非產權人和實際居住的非產權人、非居住共有產權人和居住共有產權人之間”私房徵收利益分配相關問題。顯然實務中還涉及諸如係爭房屋“含非居面積”的情形、涉及“申請託底保障”的情形、“翻造改建”的情形、“拆遷時涉離婚糾紛”的情形等等，本文一一和大家進行簡析，供大家參考。一、係爭房屋含非居住面積，持有營業執照的產權人可以多分。
實踐中，有些私房不僅僅用於居住，還用於營業，在實踐中一般劃分非居住面積和居住面積。非居面積對應的徵收利補償利益實際上細分爲：因非居因素而獲得的房屋價值補償款、與非居住相關的獎勵補貼、基於營業執照而獲得的獎勵補貼等。上海市第二中級人民法院（2021）滬02民終12104號判決主文明確：1．係爭房屋爲私房且曾經生效判決確認了產權份額，故應基於產權平移原則，對係爭房屋居住部分的價值補償款按照產權份額予以分割；2．葉xx系註冊在係爭房屋內的個體工商戶經營者，故基於營業執照而獲得的停產停業損失補償、證照補貼、自行購置營業用房補貼、非居搬遷獎勵費等款項，應由葉xx分得；3．係爭房屋中非居住部分的面積系由居住變更而來，故對因非居住因素而獲得房屋價值補償款、非居住相關的獎勵補貼等費用進行酌定時，應考慮該部分面積源於私有房屋產權面積的基礎，在葉xx與其他產權人之間酌情分割，由葉xx適當多分；4．各方當事人均確認，係爭房屋在徵收前由葉x、葉xx實際控制，且兩人在他處均無住房，故與搬遷、居住相關的費用應在葉x、葉xx之間酌情分割。非居住房屋用於經營的，對於因非居而增加的補償部分，應歸經營者所有，但考慮產權人的貢獻，酌情確認份額。本處考慮也十分貼近私房徵收的基本原則。如果不是產權人對自己房屋面積的貢獻，非居住產權人不會存在經營房屋的機會，兼顧產權人利益的情形下，酌情對實際經營者進行獎勵，符合公平正義原則，有利於維護社會穩定。上海市黃浦區人民法院（2021）滬0101民初2735號，本院認爲，原告（非產權人）訴訟請求僅主張非居住部分補償利益。經查，1997年2月21日，原告於涉案房屋上設立個體工商戶營業執照經營香菸類零售，營業執照存續至今。涉案房屋也基於該營業執照額外給予了非居住部分徵收補償款共計XXXX元。據此，本院認定原告對非居部分補償的增值有貢獻。綜合考慮涉案房屋來源、原告之所以能設立營業執照與被告方讓渡居住面積有關的事實以及被告方對後續徵收工作作出的貢獻等因素，酌情確認原告享有徵收補償款XXXX元。二、若本戶申請託底保障，私房徵收補償利益如何分配？
被納入託底保障（被認定爲居住困難）的人員，如果並非產權人，也並非實際居住人，一般僅可均分居住困難保障補貼，而非人頭費。居住困難保障補貼 = 折算單價×居住困難人員人數×22㎡-被徵收居住房屋補償利益，俗稱“人頭費減去三塊磚剩下的部分”。這也是由於私房徵收遵循“產權平移”原則，最大程度保障了產權人的利益，完全不同於公房徵收裏有大部分判例支持居困人員可以均分人頭費。從此處也可以看出，私房徵收和公房徵收的區別，私房系公民私人權利，公民配合國家完成徵收，自己的固有權利不應被折損，故幾乎大部分判例都支持居困人員僅僅可以分得居住困難保障補貼部分，而非人頭費部分。此外，如果居困人員同時兼有共有產權人或者實際使用人的身份，仍然參考前述法院分配徵收利益原則對居住困難保障補貼以外的房屋價值利益、獎勵補貼部分進行分配，互不影響。這樣分析，似乎在遇到私房徵收時，居民對於是否選擇託底保障的警惕性不必像公房徵收時那麼嚴重，公房徵收中，居民很可能在選擇託底保障政策之後，因未被納入託底保障人員而完全喪失權利。而私房徵收裏，公民固有的產權利益經過平移，仍然可以分得對應的房屋價值利益，不會受到特別大的影響。以下以上海市楊浦區人民法院（2020）滬0110民初13375號案件進行說明。該案中：被徵收的係爭房屋性質系私房，由張1、張2、張3、張4、張5按份共有，其中張1按份共有三分之二，張2、張3、張4、張5各按份共有十二分之一。被告張2、被告張4、被告梅x、被告陳x、被告張某1、被告盧x、被告張某2、被告盧某1一共8人被認定爲居住困難人員。根據被徵收人各自的產權份額及居住困難認定人口的居住困難保障補貼金額分配如下：原告張1可獲得被徵收房屋評估價格、價格補貼、套型面積補貼金額數中的三分之二；被告張3、被告張5各可獲得被徵收房屋的價值補償款金額數中的十二分之一；被告張2獲得被徵收房屋的價值補償款的十二分之一及居住困難保障補貼款總金額數的八分之一；張4家庭在係爭房屋內長期居住直至房屋被徵收，對房屋的維護及修繕作出過貢獻，本院酌定被告張4可獲得被徵收房屋的價值補償款金額數中的十二分之一和不予認定建築面積的材料費補貼、家用設施移裝補貼、搬家補助費、裝飾裝修補償，並可獲得居住困難保障補貼款總金額數的八分之一；被告梅x、被告陳x、被告張某1、被告盧x、被告張某2、被告盧某1作爲居住困難認定人員，各可獲得居住困難保障補貼款總金額數的八分之一。三、涉及翻造翻建時，徵收利益如何分配？
隨着經濟發展和時代的進步，很多歷史遺留的私房“飽經風霜”，可能在歲月中經過了多次的翻新、改建、維修，甚至推倒重建。可能由於年代久遠，翻建人並未進行相應權利登記、未辦理產權證明，此時，如遇徵收，如果仍然一味僅僅按照原權利登記或者記載人員進行利益分配似乎略有不公。但在實踐中，如何證明自己對房屋的貢獻，從而主張自己對該部分貢獻應當享有的權利，而法院又如何採信，是值得我們關注和研究的。（1）若當事人主張自己擴建、翻建、推倒重造係爭房屋，從而主張全部徵收補償利益歸自己所有，此時法院關注點之一是否當事人完成了前述完整行爲，二是即使完成了完整行爲，不代表其他共有產權人當然喪失對係爭房屋的權利。比如：上海市黃浦區人民法院（2021）滬0101民初13325號，原告倪某認爲x房屋系自己一人名下房產，但考慮到新建的三層房屋系在老宅土地上建造，故金某1可在老宅20平方米麪積範圍內繼承房屋評估價值的9%，其餘款項均應歸倪某。法院判決主文明確：關於x房屋三層樓現狀的歷史變遷情況。倪某雖提供房屋翻新、維修、裝修的相關證據，但僅部分內容涉及翻新、改建、抬高等表述，不能證明倪某實施了將俞家弄房屋從原平房擴建、翻建、推倒重造爲三層樓房的完整行爲。僅就擴建、翻建、推倒重造房屋這些行爲本身來看，即使不動產權共有人之一實施了該等行爲，亦不當然發生其他不動產權共有人的原權利滅失的法律後果。故倪某主張xx房屋從平房變遷爲三層樓房系其一人所爲，僅因歷史原因無法辦理不動產權登記的主張，缺乏依據，本院不予採信。（2）當事人主張要求分得因其翻造等行爲而增加房屋面積對應的全部徵收利益，一般法院不僅考慮是否構成完整行爲，對當事人的舉證責任要求較高，必須證明對房屋出資、出力等貢獻，要達到高度蓋然性。同時還要結合當事人提供的建房官方審批資料、和案外人的翻建相關協議、結合被繼承人的年齡、身體狀況、工作、經濟情況等，以及是否曾經要求辦理過相關權利登記，翻建部分房屋使用居住情況等等。比如：普陀區人民法院（2021）滬0107民初217號民事判決，法院查明：關於係爭房屋的翻造情況。吉x表示，係爭房屋原面積僅爲15.6平方米（即產權證上記載的面積），1993年，吉x全額出資進行了翻建（提供工程協議書及支付工程款的收條作爲證據），翻建後面積爲65.19平方米（即房屋徵收時認定的建築面積），當時吉x1與吉x2早已於八十年代搬離係爭房屋，故房屋翻建後增加的面積部分的徵收利益應全部歸吉x所有。吉x1與吉x2表示，翻建房屋並非吉x一人出資，實際系楊某出資，至於吉x提供的工程協議書及收條，系代表楊某一家。同時，吉x1出具了三人親戚出具的證明，內容爲房屋系由楊某以自己積蓄翻建。該案中，普陀區人民法院經審理後認爲：在吉x提供了翻建房屋工程之協議及收條的相關證據的情況下，法院有理由相信其對係爭房屋的翻建存在出資出力之事實。故本院在房屋由吉x1、吉x2、吉x共有的基礎上，對係爭房屋經翻建後增加面積的徵收利益，酌情考慮吉x可多分。但是，該案在二審中，上海市第二中級人民法院（2021）滬02民終11321號進行了改判。上海市第二中級人民法院認爲：由於吉x未能提供有效證據證明在係爭房屋翻建過程中的出資情況，故其所稱系全部由其出資翻建，本院難以採信。吉x爲係爭房屋的實際居住產權人，故與實際居住相關的獎勵補貼應歸其所有，與係爭房屋產權相關的補償獎勵應歸吉x，吉x1、吉x2共有並分割。四、涉及離婚糾紛的私房徵收補償利益分配
私房也是公民個人房產，如其他房產一樣，常常會產生多樣性的複雜糾紛，常見的如家庭協議、贈與協議、繼承關係、和離婚糾紛等等。以下，筆者着重分析離婚財產分割糾紛中，涉及私房徵收，法院如何分配利益。涉及離婚糾紛，私房徵收利益的分割並不僅僅按照共同財產分割，要區分個人財產和夫妻共同財產，也要區分房屋價值利益部分和其他獎勵補貼部分，還要釐清是否有相關離婚協議和判決已經約定了對私房徵收利益的分配。1、若私房屬於配偶一方個人財產。關於房屋價值利益部分，若私房屬於夫妻一方在婚姻登記前已經取得，或者系父母贈與給一方的個人財產，在婚姻存續期間遇到私房徵收，根據產權平移原則，私房徵收房屋價值補償利益屬於私房固有權利，應歸產權人即配偶一方所有。那麼，關於獎勵補貼部分如何呢？雖然另一方無權獲得房屋價值利益部分，但是配偶所能分得的獎勵補貼部分是否可以作爲夫妻共同財產分配？實踐中存有爭議。在最高人民法院關於適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋（一）第二十六條規定，夫妻一方個人財產在婚後產生的收益，除孳息和自然增值外，應認定爲夫妻共同財產。私房徵收過程中產生的增值屬於什麼類型呢？通過前述可知，房屋價值補償利益屬於私房固有的利益，並不是因爲夫妻雙方對其進行維護、裝飾而使其增值，一般是由於市場經濟等因素引發房價上漲，因此該部分增值應視爲自然增值，不屬於夫妻共同財產。而若配偶一方作爲實際居住的產權人，可分得搬遷獎勵費、臨時安置費等與實際居住相關的獎勵補貼，這部分補償並不是自然增值，一般也認爲是對整個家庭的補償，可能會被認定屬於夫妻共同財產，但是仍然需要結合房屋來源等因素進行綜合判斷，而且一般來說，配偶另一方只能酌情分得。2、若私房屬於夫妻共同財產。例如雙方共同出資購買，或者對於一方婚前所有的私房，婚後夫妻共同翻建（重建）的，由於另一方對翻建（重建）的新房有貢獻，翻建（重建）的房屋應爲夫妻共同財產，該私房被徵收的，該房屋徵收補償利益應當屬夫妻共同財產，但不必然均分，需綜合考慮涉案房屋的來源、當事人的實際居住狀況等因素，酌情予以分配。關於獎勵補貼部分，仍然存在爭議。筆者傾向於認爲，若配偶一方不實際居住在係爭房屋，仍然參考前述關於實際居住產權人和非實際居住產權人的利益分割判決思路，並非必然將所有徵收補償利益利益按照夫妻共同財產進行均分。五、總結
因涉及徵收的現行政策並不完善，司法實踐中法官擁有一定的自由裁量權，法院口徑也隨着時間和徵收政策風向產生變化，前述案例和分析均僅供讀者參考。總體而言，如要解決私房徵收涉及的相關問題，需要圍繞以下因素梳理：產權人是誰（包括產權人的繼承人）、係爭房屋實際使用情況、本戶是否申請託底保障、房屋是否存在搭建、是否存在用於經營的非居住面積、以及構成本戶徵收補償利益的具體類目有哪些。通過司法案例也可見，法院一般先明確產權人可獲得哪部分份額，再在產權人中釐清哪些人屬於居困人員、實際居住人員、對房屋改建等出資出力人員、或者實際經營者（持有營業執照）人員，可以多分哪個類目的徵收補償利益，然後進一步結閤家庭結構、係爭房屋來源、家庭成員的居住和安置情況等綜合考慮，行使自由裁量權，以作出公平正義的裁判。
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