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摘要：開發商交付的房屋層高與約定的層高不符，業主損失如何認定，開發商的違約責任如何認定，當前尚無明確法律規定或指導性案例，而實踐中，不同法院認定的損失金額差別較大，且作出判決的依據也是各不相同。筆者試從近期處理的案件，就房屋實際層高與約定層高不符、損失賠償問題進行法律分析。

一、房屋層高、淨高的概念以及設計要求。

開發商在房屋宣傳資料或商品房買賣合同中，往往涉及層高、淨高以及建築高度的不同表述。根據2011年7月住房和城鄉建設部發佈的國家標準《住宅設計規範》（GB50096-2011）的規定，層高是指，“上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離”。淨高是指，“樓面或地面至上部樓板底面之間的最小垂直距離”。淨高=層高－樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫淨高。

住房和城鄉建設部就住宅層高沒有強制性規範要求，《住宅設計規範》中表述爲“住宅層高宜爲2.80m”，但對房屋淨高有強制性規範要求，且不同功能區做了不同的強制性規範要求。例如：臥室、起居室(廳)的室內淨高不應低於2.40m，局部淨高不應低於2.10m，且局部淨高的室內面積不應大於室內使用面積的1/3；利用坡屋頂內空間作臥室、起居室(廳)時，至少有1/2 的使用面積的室內淨高不應低於2.10m。廚房、衛生間的室內淨高不應低於2.20m。

二、實際層高與約定層高不符，不同的司法實踐。

因房屋層高與約定不符，如何確定損失賠償，沒有相關法律規定，也尚未形成統一裁判規則的案件，通過檢索不同地區的司法判例，筆者總結爲三種觀點（學說），具體爲：體積（空間）說、酌定損失說、權重係數說。

體積（空間）說，因現行法律法規對層高不足造成的損失計算方式、處理原則未作出明確規定，房屋單價雖然通常是按照面積計算，但因爲房屋爲三維空間，房屋的使用價值體現在空間，故類推適用原《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第十四條的規定：“出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(一)面積誤差比絕對值在３％以內(含３％)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；(二)面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(含３％)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(含３％)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。”按照層高差，以房屋面積誤差計算損失數額，即以減少的體積計算損失。

酌定損失說，在房屋層高未達到合同約定的標準，但符合國家相關住宅設計規範，且雙方當事人在合同中就層高不符合約定是否應予賠償及違約賠償標準均未作出相關約定的情形下，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明，在買受人一方面不主張合同解除，另一方面又不能提供證據證明其實際損失的情況下，法院依法行使自由裁量權,酌定損失，酌定損失金額往往較低。

權重係數說，在層高達到國家標準層高或以上的前提下，高度對於房屋總價的影響權重應小於面積對房屋總價的影響權重，參考面積對房屋總價的影響權重係數爲1，酌定高度對於房屋總價的影響權重係數。

三、筆者認爲，權重係數說最爲合理。

首先，類推適用原《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第十四條的規定，以房屋面積誤差計算損失數額，缺少法律依據和有失公平。房屋面積誤差與房屋層高誤差是性質完全不同的兩種概念,當房屋層高達到國家標準後,房屋面積不變,房屋層高增加或減少導致的房屋空間增加或減少並不必然導致房屋價值成相應比例的增加或減少,這與房屋層高不變,房屋面積的增減帶來的空間增減必然會導致房屋價值成相應比例的增減並不相同。層高與面積對於房屋而言是不相同的決定性因素，房屋是按面積計算單價而非按層高計算單價、面積大小決定着房屋交易契稅金額和稅率的高低，面積決定了專項維修資金的數額和物業費的繳納金額等等。從房屋價值的角度看,房屋實際層高低於約定層高導致的空間縮小,與房屋實際面積少於約定面積導致的空間縮小,性質並不相同、影響也不相同,故不應類推適用原《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第十四條的規定。根據《民法典》第五百八十四條的規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。” 以房屋體積誤差計算損失數額，也超出了開發商訂立合同時預見的損失範圍，有失公平。

其次，房屋買賣合同中針對開發商的違約歸責原則，應當適用嚴格責任原則，不宜酌定的損失賠償過低。在簽訂房屋買賣合同中，開發商處於明顯的優勢地位,房屋買賣合同又是開發商爲重複使用而預先擬定的格式合同,其有充分的條件和時間對合同內容進行審查以確保合同約定與實際情況相符。故，在房屋買賣合同中實際層高與合同約定層高不符，開發商應承擔嚴格的違約責任，不宜酌定的損失賠償過低。

再次，從房屋使用價值角度，購房者購買房屋後主要使用空間應爲面積，即面積的減少屬於功能性影響；在層高達到國家標準層高或以上的前提下，房屋高度的變化主要對舒適度產生影響，例如：房屋在通風、採光等舒適度方面與預期相比均有下降，房屋價值亦會隨之較預期有所降低，但此時層高對人們在使用房屋中的作用要小於面積的作用。房屋價值受到諸多因素的影響，諸如坐落位置、周邊環境、交通情況、開發商品牌、小區規劃等。雖然購房者最終獲得的是空間使用權，但如前分析由於房屋這種特殊商品的面積和層高的作用影響不一樣，並且面積絕對數遠大於層高絕對數，因此，即使同比例的減少空間體積，層高減少導致空間體積橫向減少對住戶的影響，要小於面積減少導致空間體積縱向減少帶來的影響。參考面積對房屋總價的影響權重係數爲1，在層高達到國家標準層高或以上的前提下，酌定高度對於房屋總價的影響權重係數最爲合理。

四、權重係數認定標準的考慮事項。

需要判斷層高是廣告宣傳與實際交付標準不符，還是合同約定與實際交付不符。宣傳資料宣傳的層高與實際交付不一致，《房屋買賣合同》未約定層高的，廣告宣傳內容應爲要約邀請，不應認定爲購房合同內容（但是開發商就商品房開發規劃範圍內的房屋所作的說明和允諾的除外）。且購房者未能舉證證明層高對簽訂購房合同有重大影響的，不應以宣傳資料宣傳的層高與實際交付不符，要求開發商承擔損失賠償責任，通常只有房屋買賣合同的約定與實際交付不符的，才承擔相應的損失賠償責任。

合同約定層高與實際層高的層高差。筆者雖然不讚同適用層高差計算損失賠償，但不可否認，層高差對房屋的價值和舒適度影響較大，層高差越大，對房屋價值和舒適度影響越大，適用的權重係數越大。

開發商的過錯程度。雖然房屋買賣合同中開發商的違約責任，應適用無過錯責任原則，但開發商是否存在主觀過錯，應當作爲權重係數大小的考慮因素之一。例如，實際層高是否符合規劃設計方案，買賣合同中約定的層高與實際層高不符，開發商是否存在主觀故意等。

房屋的性質。雖然《住宅設計規範》明確了房屋的淨高要求，但普通住宅和別墅對房屋層高（淨高）的實際需求不一樣，再如商鋪對空間體積的要求往往要比普通住宅更高。

是期房還是現房，與樣板房是否一致，也應作爲綜合考慮的事項。如果是現房，房屋作爲大額投資，業主有應當實地考察的注意義務；如果實際交付的房屋層高與樣板房層高不一致，則業主不存在注意義務等。

綜上，筆者認爲，在房屋層高達到國家標準層高要求的前提下，參考面積對房屋總價的影響權重係數爲1，以權重係數0.5爲基準，綜合以上事項進行上下調整，最終確定損失賠償金額。

在去年我們代理的開發商與業主層高案中，在同一法院已經做出了按照層高差賠償業主損失判例的不利情況下，我們通過理論和法律分析，提出並認爲“權重係數”觀點最爲合理，最終一審法院會同上級中院專業研討後，贊同了我們的觀點，同一法院，一年內先後作出了不同判決，並將此判例作爲該市“先行先試”示範案例。不僅降低了客戶的的賠償責任，也取得了良好的法律效果和社會效果。

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作者：武志軍梁鈺琦

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