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| 本文發表於《中國不動產雜誌》2022年02月總第87期

使用已故配偶生前工齡優惠所購房改公房權屬的問題，是我國計劃經濟時代遺留的產物，成爲司法審判實踐中涉及老年人離婚、繼承、房產贈與、買賣等相關糾紛中的難點問題，同案異判長期普遍存在，造成當事人之間極大的矛盾，對司法也產生了一些影響。

2000年2月發佈的《最高人民法院關於在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優惠後所購公房是否屬夫妻共同財產的函的覆函》（以下簡稱《最高院覆函》）表述爲：“夫妻一方死亡後，如果遺產已經繼承完畢，健在一方用自己的積蓄購買的公有住房應視爲個人財產，購買該房時所享受的已死亡配偶的工齡優惠只是屬於一種政策性補貼，而非財產或財產權益。夫妻一方死亡後，如果遺產沒有分割，應予以查明購房款是夫妻雙方的共同積蓄，還是配偶一方的個人所得，以此確認所購房屋是夫妻共同財產還是個人財產；如果購房款是夫妻雙方的共同積蓄，所購房屋應視爲夫妻共同財產。”這份《最高院覆函》在許多案件中經常同時被雙方當事人所引用，後來因“與現行房改政策不一致”而於2013年4月被廢止，但圍繞此問題引發的爭議卻仍在持續，甚至有些基層法院認爲原來的覆函更具有可操作、執行性。

2018年6月11日，北京市高級人民法院審判委員會通過了《關於審理繼承糾紛案件若幹疑難問題的解答》（以下簡稱《北京高院解答》），其中對“被繼承人購買公房時根據工齡政策福利，使用已死亡配偶工齡折抵房款的，所獲工齡政策福利能否折算後作爲遺產分割”這一問題給出了初步解決意見：按成本價或標準價購買公房時，依國家有關政策折算已死亡配偶一方工齡而獲得政策性福利的，該政策性福利所對應財產價值的個人部分應作爲已死亡配偶的遺產予以繼承。該政策性福利所對應的財產價值計算參考公式爲：（已死亡配偶工齡對應財產價值的個人部分÷購買公房時房屋市值）×房屋現值。

筆者認爲，《北京高院解答》有很大的進步意義，明確了已故配偶在房改房中享有相應物權性質的權利，平息了長期存在的“死亡配偶民事權利能力消滅”的爭議。同時，它也摒棄了長期存在的以購房出資來源確定房改房產權歸屬的認識，不再將購房款出資來源作爲確定房屋權屬的唯一依據，初步迴歸了房改政策精神。

當然，這個解答也存在不足之處，其與我國法定夫妻財產製仍有不符。從實操角度，“購買公房時房屋市值”現在難以確定，按上述公式計算出來對應的數字微不足道，僅僅具有象徵意義。

要解決房改房的權屬，需要正視我國由計劃經濟轉向市場經濟的特殊國情，釐清房改房與普通商品房的區別。

普通商品房買賣是平等商事主體依據民法、民法典合同編及市場價值規律，通過平等協商、簽訂合同以實現各自權利的行爲。而房改房買賣則是根據國家房改政策，按照所在單位公房出售方案，職工以成本價或標準價購買公有住房，以實現享受國家福利待遇的行爲。其受益人不僅僅是職工個人，還包括職工的全體家庭成員。

房屋出售對象的特定性。由國情決定，房改房在出售前原則上是由本單位職工家庭爲單位承租的公有房屋，承租人對承租的房屋享有債權。而普通商品房產權主體並非特定，任何個人和單位都可以在房地產交易市場上購買商品房，成爲所有權人。

房屋價格的非市場性。房改房的價格不是單純的市場價格，而是綜合了包括夫妻雙方工齡、職級等因素後確定的，相對於市場價有很大的優惠，而普通商品房的價格完全交由市場供求關係決定。我國長期實行計劃經濟，實行低工資制度，作爲對職工勞動的補償，同時實行了低租金的住房制度和公費醫療制度，但這些補償與職工的勞動付出之間仍存在差距。作爲房產市場化過渡的歷史產物，房改房由政府根據實現住房簡單生產和建立具有社會保障性的住房供給體系原則決定。實踐中以三種價格及產權類型出現的房改房，無論是市場價房、成本價房還是標準價房，相對於商品房都有很大優惠，實際支付房款遠遠低於真正的市場價格，但該價格並非房產的對價。

房屋權利的唯一性。按照國務院《關於深化城鎮住房制度改革的決定》，職工按成本價格購買公有住房，每個家庭只能享有一次，不可能重複使用。商品房則有不同，如果沒有政府特定時期的限購政策，一人、一戶所擁有的數量不受限制。

售房款支付在房改房購買中不具有決定物權屬性的意義。

房改房是特定歷史時期的產物，其本身帶有福利政策優惠性，從某種意義上講，是帶有強烈的人身色彩，與身份密切相關。最高人民法院印發的《關於適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋（一）》規定，婚姻關係存續期間，雙方用夫妻共同財產出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，登記在一方父母名下，離婚時另一方主張按照夫妻共同財產對該房屋進行分割的，人民法院不予支持。購買該房屋時的出資，可以作爲債權處理。該解釋明確了房改房的權屬由購買資格而非出資款來源決定，釐清了之前對於房改房購房資格與購房出資的關係的不同理解，這是對房改政策精神認識的理性迴歸。購房資格決定產權歸屬，出資只是對以購房款爲限的夫妻共同債務的清償，不具有物權的意義，僅在特定情況下可以主張債權。

房改政策的補償性、夫妻法定財產製的形式，決定了已故配偶與健在配偶的房改房產權只能是共同共有，而非按份共有。

公房承租制度是我國在一定的歷史條件下及特定的發展階段中的福利制度，其福利屬性表現爲由夫妻一方名義承租、只交納少許的費用即可長期居住、使用，在後續的房改政策中也可以成本價購買並通過折算工齡獲得優惠。房改房購買系原有公有住房承租權的承襲和轉化，若夫妻一方死亡，享用已故配偶生前工齡優惠所購房改房，該房屋權屬仍爲健在一方與已故配偶的夫妻共同財產，這是應有之義。在作爲原承租人的父母去世後，其子女一般均可以繼續承租並參加房改。房屋雖系一方配偶去世後購買，但該房的權屬取得畢竟不同於商品房的購買，系對原有福利的形態轉化。

享用死亡配偶工齡優惠是享有“房改房”權屬的依據，符合房改政策精神和我國法定夫妻財產製。

1999年，原建設部住宅與房地產業司向司法部律師公證工作指導司發出《關於唐民悅房改房產權認定問題的覆函》（以下簡稱《原建設部覆函》），答覆如下：“按照目前我國城鎮住房制度改革的有關政策，按成本價或標準價購買公有住房以城鎮職工家庭（夫婦雙方）爲購房主體，且每個家庭只能享受一次。本案中，唐民悅按房改政策購買住房時享受了其配偶的工齡優惠，該住房應當視爲其夫婦雙方共同購買。因此，我司認爲，該住房應視爲唐民悅與其配偶共有財產。”

上述覆函充分認識到，房改房作爲特定歷史時期產物的特點，既避免簡單依據簽訂購房合同以及取得房產證的時間，也未僅僅以出資來源作爲判斷權屬的依據，其認識到包括工齡優惠背後所體現的房改政策的本質。

認定享用死亡配偶工齡所購房改房屬於健在一方與死亡配偶的夫妻共同財產，是貫徹我國夫妻共同財產製的必然要求。

2003年最高人民法院發佈的原《關於適用<中華人民共和國婚姻法>若幹問題的解釋（二）》第11條對原《婚姻法》第17條夫妻共同財產的規定進行細化，將符合條件的住房公積金、住房補貼認定爲屬於夫妻共同財產的範圍。這是因爲，在購買經濟適用房時，即使一方在1999年以後已去世，只要符合條件仍然可以補計補發住房公積金和住房補貼，有的多達幾十萬元。如果不在本單位購買經濟適用房，還可以直接從所在單位提取補貼的現金。該解釋在司法理念上取得了兩個特殊突破：一是婚姻關係雖因一方死亡而自然終止，但在特殊情況下，可臨時延伸。二是若夫妻一方死亡，在特殊情況下，權利主體身份可臨時恢復。

國家在1999年後深化住房制度改革，推進貨幣化購房，在工資收入中增加了住房補貼和住房公積金項目，房改補貼由暗補改爲明補。條件具備的公有制單位按規定標準及時向職工發放了住房補貼和住房公積金，而條件不具備的單位則進行了推延。在拖延時間裏，有的職工死亡，其應發的住房補貼和公積金在其死後需要補發。在補發時，國家政策及法律仍然認可他的民事權利主體資格，即特殊情況下，人死亡後仍然可以作爲權利主體取得財產權利。

根據我國《民法典》第1062條的規定，夫妻在婚姻關係存續期間所得的房產、工資、獎金等共同所有的財產，歸夫妻共同所有，並且夫妻雙方對共同所有的財產，有平等的處理權。由此，確立了我國法定夫妻財產製爲共同共有的原則。房改政策精神的補償性決定了房改福利優惠是對已故配偶生前應得利益的補償，夫妻中已故配偶與健在一方對房改房產權的擁有方式只能是共同共有。

綜上，從特定歷史時期的特定國情出發，充分考慮國家政策制定的初衷，在《最高院覆函》被廢止後，依據現行有效的、由房屋主管部門出具並體現房改政策精神的《原建設部覆函》，應認定使用死亡配偶生前工齡優惠所購房改房屬於健在一方與死亡配偶的夫妻共同財產，這是堅持房改政策精神和貫徹我國夫妻共同財產製的必然要求。

最高人民法院民一庭主編的《民事審判指導與參考》2018年第2輯，發表有《使用已故配偶工齡購買“房改房”糾紛的處理規則》一文。該文穩重闡述了傾向性意見：“房改房不同於普通商品房，其房屋價格不是單純的市場價格。夫妻生存一方使用已故配偶工齡優惠購買的房改房，考慮到從承租權轉化爲所有權之間的承繼性，應將此類房改房認定爲夫妻共同財產。”但是在司法實踐中，一些法院的裁判並未達成一致，尚待通過以指導案例或是民法典婚姻家庭編司法解釋的形式加以明確界定，儘早定紛止爭。