taptap点点体育官方网站 一、問題引出
近期團隊承辦一起上海地區的房屋徵收補償款項分配糾紛案，涉及多級租賃合同關係，彼此之間均知曉且同意轉租。其中作爲被徵收人的房屋所有權人（或稱業主）將涉案房屋某層樓出租給承租人（爲表述方便，以下亦簡稱二房東），租賃合同約定若房屋被拆遷而導致合同提前解除，“雙方不承擔違約責任”；二房東再將該樓層轉租給次承租人，在二者租賃合同中約定的是如遇房屋拆遷，“合同終止，雙方互不承擔責任”，但該樓層的裝修、經營補償費歸次承租人，兩份合同均尚在租賃期內。後該房屋被政府徵收，徵收單位與業主簽訂《上海市國有土地房屋徵收補償協議》，對包括非居住房屋價值補償款、停產停業損失補償、裝潢補償、非居簽約獎勵費、非居搬遷獎勵費、房屋搬場補貼在內的徵收補償款項作出約定，並在協議中提及“補償協議中的停產停業損失補償、房屋搬場補貼、裝飾裝修補貼可以用於房屋租賃關係的處理”，目前該筆徵收補償款已足額支付給業主。後因對於徵收補償款的再分配無法達成一致，次承租人以業主及二房東爲被告、將徵收單位列爲第三人提起訴訟，要求確認徵收補償款中的部分款項歸次承租人所有，並且由二被告共同協助徵收單位辦理向原告發放徵收款的手續。該案件被一審法院以原告並非案涉房屋的徵收對象而駁回起訴，並告知若原告認爲其在租賃合同履行過程中遭受損失，可基於房屋租賃合同關係另行提出相應主張，而非要求分割徵收補償利益。二、分析
（一）（次）承租人是否有權獲取部分徵收補償款——獨立補償利益
首先，我們對承租人與次承租人不做區分，而是對經營性房屋（也即非居住房屋）的實際經營使用者（實際承租人）是否可以獲取部分徵收款來進行探討。1、法條分析
在國務院2001年發佈現已廢止的《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第三百零五號）第十四條第二款曾提及房屋承租人——“拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人[1]、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議”，但後該條例被國務院2011年發佈、現行有效的《國有土地上房屋徵收與補償條例》（國務院令第五百九十號）所廢止，《國有土地上房屋徵收與補償條例》明確被徵收人爲房屋所有權人[2]，且徵收補償協議簽訂主體僅爲房屋徵收部門與被徵收人，不再涉及承租人[3]，但其中第十七條又確立了徵收補償包括搬遷安置補償、停產停業補償[4]。《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》（上海市人民政府令第71號）裏則進一步確立上海市對於非居住房屋的停產停業損失補償的標準爲被徵收房屋市場評估價的10%[5]。也就是說，現行法律法規並未明確將承租人納入徵收補償協議的簽訂主體。不過，從最高人民法院於2012年2月26日發佈的《關於辦理申請人民法院強制執行國有土地上房屋徵收補償決定案件若幹問題的規定》的第二條規定，“申請機關向人民法院申請強制執行，除提供《條例》第二十八條規定的強制執行申請書及附具材料外，還應當提供下列材料：……（二）徵收補償決定送達憑證、催告情況及房屋被徵收人、直接利害關係人的意見”中，可以隱約推測出這裏的“直接利害關係人”可能包括房屋承租人（實際經營者），並且司法實踐中，在房屋徵收部門（即補償義務主體）在整個徵收補償過程中均未考慮對經營性住房實際經營者這部分補償的情況下，（次）承租人作爲實際經營者有權直接對補償義務主體提起行政訴訟要求支付其根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》而應享有的添附補償和停產停業損失補償等重大補償利益。下面將結合最高院判例進行進一步分析。2、案例分析
在廣受關注的(2020)最高法行再110號一案中，最高人民法院認爲：“《中華人民共和國行政訴訟法》第二十五條第一款規定，行政行爲的相對人以及其他與行政行爲有利害關係的公民、法人或者其他組織，有權提起訴訟。所謂‘有利害關係’，可以理解爲被訴行政行爲有可能對起訴人的權利義務造成區別於其他人的特別損害或者不利影響，且起訴人無法通過其他有效方式尋求救濟。在房屋徵收補償案件中，一般而言，只有房屋所有權人才與徵收行爲和補償行爲有利害關係，可以針對徵收行爲或者補償行爲提起行政訴訟。房屋的市場化承租人通常並不與補償行爲有利害關係，其可以通過民事訴訟解決其與房屋所有權人之間的房屋租賃合同糾紛，並按照法律規定和租賃合同的約定來解決所租賃房屋上的添附以及因徵收而造成的停產停業損失的補償或賠償問題。但是，補償義務主體在知道或者應當知道存在房屋承租人且承租人具有獨立的補償利益後，既不在其與房屋所有權人簽訂的安置補償協議或者作出的補償決定中給付上述獨立的補償利益，也不另行與承租人簽訂安置補償協議或者作出補償決定解決上述獨立的補償利益問題，則房屋承租人有權以自己名義主張上述獨立的補償利益。”又如（2019）最高法行申13115號案件中，最高人民法院也是支持了承租人對徵收補償款的請求權——“《中華人民共和國行政訴訟法》第二十五條第一款規定，行政行爲的相對人以及其他與行政行爲有利害關係的公民、法人或者其他組織，有權提起訴訟。換言之，公民、法人或者其他組織只要與被訴行政行爲有利害關係，其就具有原告主體資格。依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十七條第一款第二、三項之規定，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括‘因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償’、‘因徵收房屋造成的停產停業損失的補償’。在房屋徵收補償案件中，通常而言，補償的對象是被徵收人，即房屋的所有權人，承租人與徵收補償行爲不具有利害關係，因而不能成爲行政訴訟的適格原告。但如果承租人在租賃的房屋上有難以分割的添附，且以其所承租房屋依法進行經營活動，那麼在該房屋被徵收時，對於承租人提出的室內裝修、機器設備搬遷、停產停業等損失，依法應予考慮，此時承租人與徵收補償行爲之間應視爲具有利害關係，可以作爲原告提起訴訟。”3、本節小結
綜上所述，（次）承租人作爲被徵收房屋的實際經營使用者，通常而言，從行政訴訟的判例中可以推測出其有權獲取徵收補償款中屬於實際經營使用者的獨立補償利益部分。這一點從徵收單位與被徵收人簽訂的國有土地房屋徵收補償協議也可以體現，如團隊本次承辦的案件，在徵收補償協議中有明確約定徵收補償中的哪些款項可用於處理房屋租賃關係。不過在民事審判實踐中，有的法院傾向於按照民法的公平原則，合理確立各方義務，從而支持（次）承租人的補償利益訴求[6]，而有的法院則傾向於認爲租賃合同應嚴格遵循意思自治原則，若（次）承租人在與出租人的租賃合同中明確有類似“如遇動遷，出租人不承擔承租人的一切費用”等約定，則（次）承租人將無法向出租人主張補償款，如上海市黃浦區人民法院(2021)滬0101民初3031號判決認爲，“關於第三項訴請，《租賃合同》約定，如遇動遷，本合同自然終止，被告不承擔原告的一切費用，因此被告無需向原告支付違約金或徵收補償款。”所以站在（次）承租人的角度，建議在簽訂租賃合同時明確如遇動遷合同解除後的補償款項分配問題。（二）次承租人可以向誰主張補償款
從上文分析中可以看出，只有在作爲補償義務主體的房屋徵收部門既不在其與房屋所有權人簽訂的安置補償協議中給付屬於實際經營者的獨立補償利益，也不另行與實際經營者簽訂安置補償協議解決其獨立補償利益問題的情況下，實際經營者纔可直接向補償義務主體提起行政訴狀主張權利。在房屋徵收部門已經在和房屋所有權人的安置補償協議中給付實際經營者所享有的獨立補償利益時，作爲次承租人的實際經營主體則無法再向徵收人提起行政訴訟，而只能向民事主體提起房屋租賃合同糾紛，在此情況下，其是否能突破合同相對性向與其沒有直接合同關係但作爲被徵收人而實際獲得徵收補償的業主進行主張呢？筆者以“次承租人、停產停業、徵收”作爲檢索條件，在威科先行中找到幾個上海地區比較有代表意義的次承租人起訴要求給付徵收補償的房屋租賃合同糾紛案件，下面對此展開分析。1、案例分析
案例1：上海市高級人民法院(2019)滬民申1320號
在上海潔斯家塑料製品有限公司（簡稱潔斯家公司，次承租人，一審原告、二審上訴人、再審申請人）與上海任隆貿易有限公司（簡稱任隆公司，二房東）、上海石湖蕩資產投資管理有限公司（簡稱石湖蕩資投公司，拆遷單位）、上海松江商業發展集團有限公司（簡稱松江商發公司，業主）房屋租賃合同糾紛一案[7]中，次承租人潔斯家公司將拆遷單位、業主、二房東均列爲被告，向三被告主張設備搬遷費、裝飾裝修損失、輔助設施損失、停產停業損失，但由於次承租人與二房東之間的租賃合同因到期後沒有續簽而形成不定期租賃關係，二房東行使任意解除權使得次承租人與二房東不再具有租賃合同關係，因而其無法再基於租賃合同向二房東主張權利，更無向業主、拆遷單位主張權利的請求權基礎，最終其訴求被法院駁回。因此上海市高級人民法院審理的(2019)滬民申1320號判決中寫到，“本案爭議系從房屋租賃合同關係延伸而出，潔斯家公司作爲次承租人，與任隆公司之間是直接的合同相對方，其與石湖蕩資投公司和松江商發公司並無直接合同關係，且其並非拆遷協議的合同當事方，故其主張本案系搬遷補償糾紛，應移送行政審判庭處理，沒有依據。潔斯家公司與任隆公司在《廠房租賃合同》期滿後，雙方形成了不定期租賃關係，一、二審法院均認爲潔斯家公司應預見到雙方有任意解除權，其應自擔相應經營風險，事實上任隆公司行使該權利時履行了相關通知義務，因此認定潔斯家公司無權要求任隆公司承擔停產停業損失及設備搬遷費，並無不當。如前所述，潔斯家公司與松江商發公司、石湖蕩資投公司之間既無任何租賃合同關係，潔斯家公司又非拆遷協議的當事方，其對該兩家公司的訴請，一、二審法院不予支持亦無不當。”
案例2：上海市高級人民法院(2018)滬民申777號及系列案件
表1 (2018)滬民申777號系列案件涉及各當事人及對應案件整理
在次承租人（二房東）上海弘本精密模具有限公司（簡稱弘本公司）、勝暢塑膠機械(上海)有限公司（簡稱勝暢公司）、上海德晉塑料包裝有限公司（簡稱德晉公司）與二房東上海厚昌實業有限公司（簡稱厚昌公司）、業主上海錦達紙品機械製造有限公司（簡稱錦達公司）的系列案件中，動遷單位上海市奉賢區南橋鎮人民政府[(2016)滬0120民初18566號案件中被列爲第三人]則是直接與承租人厚昌公司簽訂有《上海市非居住房屋徵收補償安置協議》，但未包括停產停業損失補償，在其與錦達公司簽訂的《上海市非居住房屋徵收補償安置協議》中涉及停產、停業損失補償爲每平方米建築面積按400元計算，計5,978,400元。二房東先行向業主提起房屋租賃合同糾紛，最終法院也支持了業主向二房東給付其承租範圍內的停產停業損失3,799,200元（厚昌公司實際租用面積9,498平方米，每平方米建築面積按400元計算），上海高院在(2018)滬民申777號判決中明確，“南橋鎮政府與厚昌公司簽訂的房屋徵收補償安置協議中並無對厚昌公司停產停業損失補償的約定內容。停產停業損失補償一般是指對因徵收導致房屋實際經營、使用人在停產停業期間經營損失的補償。厚昌公司作爲實際經營、使用人在合同約定的租賃期間內，因政府徵收而搬離了承租房屋，造成了停產停業損失，錦達公司已簽訂領取了停產停業損失補償款，其理應支付厚昌公司該款項。原審法院據此判決錦達公司向厚昌公司給付停產停業損失補償款，並無不當。根據合同相對性原則，涉案房屋次承租人非本案必要共同訴訟人，且厚昌公司承諾由其依據合同關係負責處理次承租人提出的停產停業損失之事，原審法院未將次承租人列爲訴訟當事人，於法不悖。原審法院依據係爭租賃合同約定認定厚昌公司實際承租使用面積，並據此計算動遷補償款數額，並無不當”。該判決同時也表明法院要求二房東應將其根據該生效判決從業主處取得的停產停業損失補償轉給付給與其有直接租賃合同關係的次承租人，因次承租人實際經營、使用被徵收房屋，房屋因拆遷而造成其停產停業損失。因此後續次承租人僅對二房東提起房屋租賃合同糾紛，最終法院判決承租人厚昌公司按次承租人實際租賃面積，以南橋鎮政府與業主錦達公司簽訂《上海市非居住房屋徵收補償安置協議》的停產停業損失400元每平方米的標準，按其承諾，將其從業主處主張的停產停工補償均支付給作爲實際經營使用者的次承租人。如上海高院在(2018)滬民申2268號判決中寫道，“關於本案的停產停業損失補償性質，通常是對因徵收導致房屋實際經營、使用人在停產停業期間經營損失的補償。因動遷相應停產停業損失補償款已由案外人上海錦達紙品機械製造有限公司(以下簡稱錦達公司)領取，而另案生效判決，厚昌公司作爲承租人向其出租人錦達公司要求支付停產停業損失的訴訟請求，已由法院確認並判定，且厚昌公司承諾其轉租部分由其對實際使用人負責。基於合同相對性，弘本公司作爲次承租人(實際經營、使用人)有權向其出租人厚昌公司主張其動遷利益，原審據此判決並無不當。厚昌公司認爲弘本公司不應享受停產停業損失補償，缺乏事實和法律依據，本院不予支持。”案例3：上海市第一中級人民法院(2019)滬01民終6180號及系列案件
表2 (2019)滬01民終6180號系列案件及當事人訴訟地位整理
表3 (2019)滬01民終6180號系列案件當事人對應租賃關係整理在次承租人上海元翰實業有限公司（簡稱元翰公司）、次次承租人上海雲峯汽車檢測有限公司（簡稱雲峯公司）[8]與二房東上海信實石業有限公司（簡稱信實公司）、業主上海茸新五金製品廠（簡稱茸新五金廠）、動遷單位松江新橋工業公司（簡稱工業公司，全資股東爲松江區新橋鎮政府）的系列糾紛[9]中，次承租人元翰公司以業主與二房東爲被告，要求與其有直接合同關係的二房東信實公司支付裝修補償款、設備搬遷費、停產停業補償、籤協獎勵費，業主茸新五金廠對此承擔連帶責任，列動遷單位爲第三人，後次次承租人雲峯公司以有獨立請求權第三人的身份加入訴訟，要求業主茸新五金廠支付拆遷補償款。一審法院在(2018)滬0117民初3624號判決書中寫道，“民事主體從事民事活動，應當遵循公平原則，合理確定各方的權利和義務。本案中元翰公司和信實公司之間就涉案房屋簽訂的房屋租賃合同雖已解除，但解除原因經法院生效判決確定爲在租賃過程中遭遇拆遷而解除，導致原本租賃至2018年12月31日止的合同事實上已無法履行（其中雲峯公司與元翰公司之間合同約定的2019年1月1日以後的超期部分無效），對元翰公司的經營行爲造成了一定的影響，進而產生了相關的停產停業損失和相關的搬遷費用；同時，在拆遷過程中，部分原屬於元翰公司及其次承租人的物品被納入評估範圍之內並轉化爲了相應的拆遷補償款，合同期內元翰公司及其次承租人的部分建造、裝修等行爲在一定程度上亦對資產評估價格產生了影響。元翰公司和信實公司簽訂的合同中雖有“在租賃期內有下列情況之一的，本合同終止，雙方互不承擔責任：……（3）該房屋因城市建設需要被依法列入房屋拆遷許可範圍的”的約定，但該約定僅指雙方互不承擔合同解除之責任，不能得出元翰公司已放棄主張相關動遷利益的意思表示”，因此一審法院認爲元翰公司有權在合理範圍內就相關拆遷補償利益主張權利，雲峯公司作爲自元翰公司處承租部分涉案房屋的次承租人對相關權利的主張亦同此理。信實公司、茸新五金雖以茸新五金和元翰公司之間無直接租賃合同關係、信實公司、茸新五金和雲峯公司之間無直接租賃合同關係，元翰公司和雲峯公司並非房屋拆遷補償安置合同糾紛當事人等爲由對元翰公司和雲峯公司的訴訟主體資格提出異議，但一審法院認爲，各方當事人均明知各級房屋租賃合同關係的存在，且本案各方之爭議均系因涉案房屋動遷發生，元翰公司和雲峯公司的損失本身也與拆遷利益存在緊密關聯，爲避免訟累，一審法院在本案中對元翰公司和雲峯公司向信實公司、茸新五金提出的相關訴訟請求一併做出處理。最終一審法院依照《中華人民共和國民法總則》第六條[10]判決支持次承租人、次次承租人訴請中的部分拆遷補償費用。二審中上海市第一中級人民法院維持一審判決，並在(2019)滬01民終6180號判決書明確，“本案中，各方對涉案房屋層層租賃關係均系明知，雖茸新五金和元翰公司、雲峯公司沒有直接租賃關係，但鑑於茸新五金作爲房屋產權人已取得全部拆遷補償款22,382,110元，元翰公司、雲峯公司又有權獲得其中一部分拆遷補償，爲避免訟累，有效保護當事人合法權益，元翰公司、雲峯公司於本案中向茸新五金主張相應拆遷利益，與法無悖。”2、本節小結
由此可見，在房屋徵收部門已經在和房屋所有權人的安置補償協議中給付實際經營者所享有的獨立補償利益時，就上海地區而言，如案例1、案例2，有的法院傾向於應當根據意思自治、嚴守合同條款約定與合同相對性原則，作爲實際經營者的次承租人只能基於合法成立且在有效期內的租賃合同向二房東主張該部分款項，而不能突破合同相對性直接向業主主張。並且若次承租人與二房東之間的租賃合同在被徵收前無效或已到期（未續簽而成爲不定期租賃合同），法院傾向於認爲係爭合同既已到期，雙方之間此後系不定期租賃關係，次承租人對二房東行使任意解除權應有合理預見[11]，因此次承租人則無權向二房東要求徵收補償。而有的法院，如案例3中，則傾向於認爲在各級租賃主體互相知曉並同意轉租的前提下，應當根據民法的公平原則，即《民法典》第六條，“民事主體從事民事活動，應當遵循公平原則，合理確定各方的權利和義務”來進行裁量，從而突破合同相對性與合同條款的限制，將動遷單位一次性給付給業主的總和徵收補償款在各級租賃合同關係主體之間進行合理分配（考慮到各級主體都因政府的動遷而受有不同程度的損失）。此外，關於在房屋租賃合同中常會約定的一系列免責條款問題，例如，“如遇動遷，雙方合同自動終止”條款是約定了合同終止的情形；“如遇動遷，雙方互不承擔責任”條款針對的是動遷導致合同終止後雙方是否承擔違約責任的問題。有的法院認爲，若合同約定“如遇國家動遷甲方無需承擔違約責任”的情況下，（次）承租人要求出租人賠償停產停業損失，缺乏依據。[12]但也有法官認爲，這兩類條款均不涉及動遷對於（次）承租人造成損失的賠償或補償的問題，故出租人（包括業主和二房東）不能援引此類條款抗辯，從而拒絕補償[13]。（三）（次）承租人可以主張哪些補償——獨立補償利益的範圍
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十七條規定，“作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括：市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被徵收人給予補助和獎勵。”除此之外，實踐中徵收單位還會給予裝潢補償、簽約獎勵等。對於作爲非居住房屋的實際經營使用者的（次）承租人可以獲取的獨立補償利益的範圍，由於徵收補償的不同款項對應的是不同損失，我們應當根據各部分補償的性質和目的分別進行分析。1、房屋價值補償
房屋價值補償評估計算的依據是房屋的區位、面積，故相關補償當然屬於房屋產權人所有，與（次）承租人的租賃活動無關。2、停產停業補償
對於停產停業補償，目前對其如何分配存在較大爭議。一種觀點認爲，承租人實際經營房屋，徵收對其造成了無法生產經營的實際影響，確實對其造成了停產停業的損失，故該部分補償應歸屬於承租人（被徵收房屋的實際經營使用者）；另一種觀點認爲，所有權人將房屋對外出租，也是一種經營使用的方式，故房屋徵收也對出租人造成了停產停業的損失。有法官在其分析文章中認爲，出租人對房屋的出租、承租人在房屋內的經營等行爲都屬於對房屋的一種使用，徵收行爲不僅影響了出租人對房屋完整所有權的行使，也影響了承租人對租賃物的使用與收益，故出租人和承租人均有權分得停產停業損失的補償，具體的分配方式還應考慮其他因素綜合確定[14]。而由於停產停業損失補償是以每平米單價乘以徵收面積確定，因此有判例如上述上海市高級人民法院(2018)滬民申777號及系列案件中，法院最終以徵收單位支付給業主的停產停業損失的每平方米單價（400元）乘以實際經營者（次承租人）的合同租賃面積來計算各次承租人可分得之停產停業損失補償。在這個案件中，實際上，業主獲得停產停業損失補償的面積也確實超過其出租給二房東的面積，二房東將其從業主處承租的房屋分別轉租給了三名次承租人實際使用，筆者認爲此案中這種計算方法較爲合理。3、裝潢補償
裝潢補償應包括對出租人及承租人對房屋的裝飾裝修損失的補償，且一般情況下業主是同意（次）承租人對房屋進行裝飾裝修的，如遇徵收，可移動物由（次）承租人搬走，已經形成附合的裝飾裝修物往往沒有約定如何處理。這裏可結合《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》來進行分析。該解釋第九條規定，“承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：…（四）因不可歸責於雙方的事由導致合同解除的，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定”。並且第十條規定，“承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。”由此可見，對於已經形成的裝飾裝修物，若租賃期間屆滿，由於（次）承租人對房屋進行的裝飾裝修價值已經在租期內發揮殆盡，則（次）承租人無權對徵收單位給予主張補償[15]；若租賃期尚未屆滿，則在剩餘租賃期內的裝潢補償應在業主與（次）承租人之間按公平原則進行分配。4、搬遷安置補償
爲了加快徵收工作的推進，徵收部門往往對儘快搬遷的徵收對象予以遞增的獎勵與補貼。此時，由於（次）承租人實際佔有使用房屋，（次）承租人是否配合搬遷清退工作，直接影響到該部分補償的金額，並且（次）承租人在清退過程中會實際產生搬遷、臨時安置等費用，業主在這個過程中反而不會產生實際損失，故筆者認爲，（次）承租人可以主張搬遷安置補償。5、本節小結
綜合而言，若徵收發生在租賃合同期內，作爲非居住房屋實際經營使用者的（次）承租人可以基於租賃合同關係向合同相對方主張搬遷安置補償以及部分停產停業補償、部分裝潢補償。三、總結
對於徵收補償案件，在房屋徵收部門既不在其與房屋所有權人簽訂的安置補償協議中給付屬於實際經營者的獨立補償利益，也不另行與實際經營者簽訂安置補償協議解決實際經營者獨立補償利益問題的情況下，作爲實際經營者的（次）承租人作爲直接利害關係人，可直接向房屋徵收部門提起行政訴訟主張權利。
在房屋徵收部門已經在和房屋所有權人的安置補償協議中給付實際經營者所享有的獨立補償利益的情況下，則其只能基於房屋租賃合同關係提起民事訴訟。就上海地區而言，有的法院傾向於根據意思自治、嚴守合同條款約定與合同相對性原則做判決，認爲作爲實際經營者的次承租人只能基於合法成立且在有效期內的租賃合同向二房東主張該部分款項，而不能突破合同相對性直接向業主主張；有的法院則傾向於認爲在各級租賃主體互相知曉並同意轉租的情況下，應當遵循民法的公平原則，合理確定各方的權利和義務，從而突破合同相對性與合同條款的限制，將動遷單位一次性給付給業主的總和徵收補償款在各級租賃合同關係主體之間，綜合各種因素來進行合理分配——考慮到各級主體確實都因政府的動遷而受有不同程度的損失。綜合前述分析，如我們站在次承租人的角度，則建議在前期訂立房屋租賃合同時，注意應當與出租人明確租賃期內如遇動遷的徵收補償款項分配問題，甚至儘可能讓業主也加入次級租賃合同成爲簽訂主體，訂立多方合同，明確各級主體的權利義務；而如我們作爲業主，則在訴訟中除了可以重點對停產停業補償與裝潢補償的金額進行抗辯外，還可結合實際情況提起反訴要求實際承租人支付（各級）租賃合同因房屋被徵收而解除後，實際承租人對房屋的佔有使用費，並使得法院可以更爲全面地考量補償款項的公平分配問題。
[1] 《城市房屋拆遷管理條例》第四條，“本條例所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。本條例所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。”
[2] 《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二條，“爲了公共利益的需要，徵收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被徵收房屋所有權人（以下稱被徵收人）給予公平補償。”[3] 《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十五條第一款，“房屋徵收部門與被徵收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用於產權調換房屋的地點和麪積、搬遷費、臨時安置費或者週轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。”[4] 《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十七條，“作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括：（一）被徵收房屋價值的補償；
（二）因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被徵收人給予補助和獎勵。”
[5] 《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》第三十四條，“（徵收非居住房屋的補償）徵收非居住房屋的，被徵收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。
徵收非居住房屋的，應當對被徵收人、公有房屋承租人給予以下補償：
（一） 被徵收房屋的市場評估價格；
（二） 設備搬遷和安裝費用；
（三） 無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用；
（四） 停產停業損失補償。
被徵收人、公有房屋承租人按期搬遷的，應當給予搬遷獎勵。具體獎勵標準由區（縣）人民政府制定。”第三十五條，“（停產停業損失補償）因徵收非居住房屋造成被徵收人、公有房屋承租人停產停業損失的補償標準，按照被徵收房屋市場評估價的10%確定。
被徵收人、公有房屋承租人認爲其停產停業損失超過被徵收房屋的市場評估價10%的，應當向房屋徵收部門提供房屋被徵收前三年的平均效益、停產停業期限等相關證明材料。房屋徵收部門應當委託房地產價格評估機構對停產停業損失進行評估，並按照評估結果予以補償。被徵收人、公有房屋承租人對評估結果有異議的，可以按照本細則第二十五條第三款規定申請複覈、鑑定。”
[6] 如後文將詳細分析的上海一中院(2019)滬01民終6180號案例。
[7] 一審：上海市松江區人民法院 (2018)滬0117民初4069號，判決駁回原告對二房東的所有訴求，僅支持拆遷單位與業主支付其配電設施補償款60,360元；
二審：上海市第一中級人民法院(2018)滬01民終12343號，維持原判；
再審：上海市高級人民法院(2019)滬民申1320號，駁回再審申請。
[8] 本案中元翰公司與雲峯公司均實際經營使用案涉房屋，元翰公司將其承租的部分面積轉租給雲峯公司。
[9] 本案涉及多層承租關係、多名各層級的承租人，各個主體之間有數次訴訟，在6180號案件判決生效之後，業主茸新五金廠又反過來對元翰公司提起財產損害賠償糾紛，要求元翰公司支付其房屋佔有使用費，該案一審被上海市松江區人民法院（2020）滬0117民初4051號判決駁回業主的訴訟請求，二審上海市第一中級人民法院改判，作出(2020)滬01民終9269號判決，部分支持了業主對實際承租人的佔有使用費的訴請。
[10] 《中華人民共和國民法總則》第六條，“民事主體從事民事活動，應當遵循公平原則，合理確定各方的權利和義務。”
[11] 上海市第一中級人民法院(2018)滬01民終12343號判決書，“係爭合同既已到期，雙方之間此後系不定期租賃關係，潔斯家公司對任隆公司行使任意解除權應有合理預見，且任隆公司行使該權利時履行了相關通知義務，在此情況下，潔斯家公司無權要求任隆公司承擔停產停業損失及設備搬遷費”。
[12] 如上海市青浦區人民法院(2020)滬0118民初10649號判決，“廠房租賃合同約定因國家動遷提前終止合同，上海鼎鴻文化用品有限公司無需承擔違約責任。上海忠徵精密電路板設備有限公司要求上海鼎鴻文化用品有限公司向其賠償停產停業損失及營業執照損失，缺乏依據，本院不予支持。”上海市第二中級人民法院(2021)滬02民終834號判決駁回上訴，維持原判。
如上海市黃浦區人民法院(2021)滬0101民初3031號判決書中所寫，“關於第三項訴請，《租賃合同》約定，如遇動遷，本合同自然終止，被告不承擔原告的一切費用，因此被告無需向原告支付違約金或徵收補償款。”
[13] 如上述案例3。
以及可參見《房屋被徵收後承租人能否主張補償款》，來源《人民法院報》，作者向陽，上海市靜安區人民法院。
[14] 《房屋被徵收後承租人能否主張補償款》，來源《人民法院報》，作者向陽，上海市靜安區人民法院。
[15] 正如上海市第一中級人民法院在(2018)滬01民終12343號判決書中所寫，“第二，裝飾裝修損失和輔助設施損失。一則，潔斯家公司對此缺乏充足的證據加以證實，二則，潔斯家公司作爲承租人，其在裝修投入或設施添附時理應對租賃期屆滿後不續約的風險有所預見，即便在不定期租賃中潔斯家公司亦應對任隆公司有權隨時解除雙方之間的房屋租賃合同關係具有相應的風險意識，因此潔斯家公司已將這些投入費用作爲實現租賃合同目的的必要成本，在雙方無明確約定的情況下，無權要求任隆公司再作賠償或補償。”
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