金融機構抵押權實現與對抗識別——基於《執行異議之訴解釋》重點條款的解讀

在金融業務開展過程中，以商業銀行爲代表的金融機構爲有效緩釋風險、確保金融債權得以順利實現，通常會接受債務人或第三人提供的土地、房屋及在建工程等不動產作爲抵押物，並依法設定抵押。當債務出現本息逾期等實質性違約時，在金融債權清收階段，金融機構依法享有的抵押權往往會與案外人所享有的其他權益產生衝突，對金融債權的順利實現產生一定影響。《解釋》對幾類常見民事權益排除強制執行作出進一步細化，爲妥善解決此類衝突提供了更爲明確的法律依據和操作指引。基於此，下文將對金融機構抵押權實現過程當中，幾種“案外人權益排除抵押權優先受償”的情形展開具體分析與總結。

（一）新規內容

在價值位階層面，立法者認爲商品房消費者的利益體現爲生存利益，相較於房地產開發企業、承包人、貸款方等的經營利益，應具有更高的優先性。案外人基於生存權產生的債權，原則上應優先於申請執行人的各類財產權。這不僅意味着其優先於普通金錢債權，在符合法定條件時，亦可優先於擔保物權等優先受償權。爲防止對抵押權等民事權利體系造成不當衝擊，必須對案外人基於生存權益的對抗效力（即排除強制執行的效力）作出嚴格限定。《執行異議之訴解釋》第十一條的規定，不僅細化了既有司法政策對商品房消費者的保護，更明確了其具體的認定標準。而《解釋》第十二條則從合同解除後購房款返還的角度，與第十一條共同構成了“購房合同履行則保障物權期待權、購房合同解除則保障價款返還權”的完整保護框架，顯著強化了對商品房消費者權益的全流程保障。該條的核心在於通過兩種情形的規制，確保購房人退款請求權獲得優先受償順位：一是針對仍存放於監管賬戶的特定購房款，賦予其排除執行並直接返還的權利；二是針對已轉化爲建築物或土地使用權價值的購房款，則通過在執行變價款中優先分配的方式予以救濟。

（二）消費者識別要點

1．主體資格識別

參考《消費者權益保護法》的相關規定，消費者是爲生活消費需要購買、使用商品或者接受服務的人，故商品房消費者原則上應爲自然人。但鑑於房地產市場交易形式的多樣性與複雜性，亦存在一些例外情形：

(1) 情形一：政府代拆遷戶與房地產開發企業簽訂回購協議，最終權利歸拆遷戶

在部分城市的拆遷安置項目中，政府基於統籌規劃與安置便利等考量，會代拆遷戶與房地產企業簽訂回購協議。雖然政府在合同簽訂環節介入，但最終的房屋所有、使用主體依舊是拆遷戶本身，故從合同相對性原理出發，應視爲回購協議直接約束的是房地產企業與拆遷戶。若拆遷戶滿足商品房消費者的各項要件，在涉及房產被執行的情形下，筆者認爲，政府有權代表拆遷戶就被執行的房產提出異議，但當事人另有約定的除外。

(2) 情形二：企業法人爲滿足員工居住需求而購買住房，所購買房屋用於員工居住

當企業法人購買住房用於員工居住時，司法實踐中會結合多種因素進行考量。多個法院判例認爲，企業法人購買房產實質仍爲公司經營管理需要，不涉及生存居住權保護問題；也有法院在居住的職工符合商品房消費者的各項要件時，支持企業提出的異議。

(3) 情形三：自然人“借名買房”

在房地產交易實踐中，自然人“借名買房”現象時有發生。對於借名買房人是否能夠排除強制執行，司法實踐尚未形成統一的裁判觀念。筆者認爲，應區分“借名買房”的實際買受人在申請執行異議時是否具有購房資格。若實際買受人在申請執行異議時仍無購房資格，鑑於住房限購政策旨在穩定房地產市場秩序、保障民生居住需求，該實際買受人存在惡意規避當地住房限購政策之嫌，理應自行承擔相應的風險，此時不宜對其進行傾斜保護；反之，若實際買受人在申請執行異議時具備購房資格，且滿足商品房消費者的其他構成要件，則可考慮給予相應的權益保護。

2．消費目的識別

消費目的的識別是界定商品房消費者身份的核心環節，需結合房屋實際用途及買受人居住需求的客觀狀況綜合判定，具體可從以下兩方面展開覈查：

(1) 現購房屋用途覈查

商品房的用途在規劃建設階段即已明確，並最終以權屬證書中“規劃用途”的記載爲法定依據。根據規劃用途的不同，對消費目的的影響存在顯著差異：

•  住宅房：因直接指向居住功能，與生活消費需求高度契合，可作爲肯定消費者身份的基礎前提。

•  商業房：通常具有較強的投資屬性，原則上可作爲否定消費者身份的重要依據。但存在例外情形，若購房人名下僅有該套商業房，且其面積與家庭居住需求相匹配，實際也用於滿足基本居住功能（如底層經商、上層居住的混合型商業房），則不能僅以規劃用途爲商業爲由簡單否定其消費者身份。

•  商住房：實踐中普遍認爲，商住兩用房雖兼具商業與居住功能，但只要購房人實際以居住爲主要目的，其規劃用途不影響消費者身份的認定。

•  商品房輔助不動產設施（車位等）：若該類設施是商品房居住功能的必要延伸（如專屬車位、配套儲物間等），且與商品房形成不可分割的居住整體，其存在不影響對購房人消費目的的認定。

(2) 名下已有房屋覈查

名下已有房屋的狀況直接關係到購房行爲是否屬於“生活消費需要”，覈查時需把握以下要點：

•  覈查對象：不限於買受人本人名下，還應延伸至其配偶及未成年子女名下的住房情況，以避免通過家庭財產分割規避覈查的情形。

•  覈查數量：若買受人已有住房面積明顯低於當地人均居住標準、戶型結構無法滿足家庭基本居住需求，其再購買住房且未超過當地人均住房標準的，應認定爲改善生活需要，屬於消費性購房。

•  覈查地域：需限定在合理的地域範圍內，具體可參照《全國法院民商事審判工作會議紀要》的精神，以設區的地級市的市區或縣級行政區域爲單位進行覈查，避免因跨區域住房情況幹擾對本地居住需求的判斷。

3．對抗要件識別

商品房消費者權益在執行程序中產生的對抗效力，需通過嚴格審查交易行爲、合同要件及付款事實等核心要素予以確認，具體覈查要點如下：

(1) 交易行爲覈查

商品房消費者的特殊保護源於消費者與經營者之間的商事交易關係，其權益指向的是消費者與房地產開發企業之間的首次商品房買賣行爲。普通民事主體之間的二手房交易（即非房地產開發企業作爲出賣人的房屋轉讓），因不涉及經營者與消費者的法律關係，故不屬於商品房消費者權益的保護範圍。

(2) 買賣合同覈查

•  時間節點：根據“查封優先”原則，若房屋已被法院依法查封，查封期間的物權轉讓受到法律限制，此時如再允許商品房消費者享有對抗執行的權利，對於法院查封的司法效力亦是一種損害。因此，商品房買賣合同應在法院查封前簽訂。

•  合同內容：合同需具備商品房買賣的核心要素，包括明確的房源信息（位置、房號、面積、單價、總價款等），以及買賣雙方關於房屋交付、產權登記等權利義務的一致意思表示。僅提供房款收據、付款憑證等財務文件，因無法體現雙方完整的交易合意，不能單獨作爲認定買賣合同成立的依據。

•  合同效力：起訴前房地產開發企業仍未取得商品房預售許可證明的，合同無效；未網籤備案的、未徵得抵押權人同意的，屬於行政管理或物權變動層面的非效力性瑕疵，不影響合同效力。

(3) 價款支付覈查

購房款的實際支付是認定消費行爲真實性的核心依據，應重點覈查購房款的轉賬憑證、支付時間與合同約定的匹配性，以及資金來源的合理性等。商品房消費者需提供直接指向房款支付的原始憑證，僅以發票、收據等財務憑證主張付款，或房地產開發企業單方自認付款事實而無其他證據佐證的，不足以認定已實際支付。對於主張現金交付的情形，即便房地產開發企業認可，仍需結合交易金額大小、當事人經濟能力、當地交易習慣及現金交付的具體場景綜合判斷。

（一）新規內容

依據《民法典》第五百二十四條規定的第三人代爲清償制度，《解釋》第十三條新增了一種排除強制執行的情形：對於不享有優先權的一般不動產買受人，當執行標的被優先權人或其他一般債權人申請執行時，其可通過代爲清償相應債務的方式，主張排除強制執行。此外，本條未對案外人與被執行人簽訂書面買賣合同的時間作出限制。這一規定的合理性在於，即便買賣合同簽訂於執行程序啓動之後，只要買受人依約支付價款並實際代被執行人清償了債務，且執行標的的變價金額足以覆蓋執行債務，就不會損害申請執行人的合法權益。同時，允許買受人通過此類方式實現標的處置，還可避免司法拍賣可能導致的低價賤賣，更充分地發揮不動產的市場價值。

（二）排除執行之識別要點

對於該種情形，應當重點圍繞購房人的“代爲清償”行爲進行審查。購房人交付的價款需“足以代爲清償相應主債權”——此處的“相應主債權”特指申請執行人對被執行人享有的、以案涉不動產爲責任財產的債權（包括主債權本金、利息、違約金及執行費用等），而非被執行人的全部債務。亦即，購房人以房屋本身的市場價格爲限向執行法院交付購房款。

例如，開發貸款情況下，金融機構通常對整棟建築物設置抵押權，而案外人申請排除執行的房屋通常是已經按套分割後的單套房屋。作爲依法登記的獨立物權單元，其上的權利負擔應與物權單元範圍一致，不能因整棟建築物存在概括性權利負擔，就要求單套房屋買受人承擔超出其權利範圍的清償義務。因此，筆者認爲，在案外人交付執行法院的價款能夠代爲清償與其所受讓不動產相對應的抵押貸款情況下，就可以支持其排除金融機構對案涉不動產執行的請求。

（一）新規內容

以物抵債行爲作爲物權變動的一種特殊方式，其核心是債權人通過接受抵債物實現債務清償，本質上屬於債權債務關係的履行替代。由此產生的物權期待權，與一般不動產買受人基於買賣合同產生的物權期待權在權利屬性上並無本質差異——均爲“非基於登記的物權主張”，且均指向對特定不動產的最終所有權取得。《解釋》第十七條可以視爲“以物抵債”的一種特殊情形，即所抵頂的債權是建設工程款債權。司法實踐中，建築施工企業經常面臨開發商拖欠工程款的情況，法律雖賦予其工程價款優先權，可以在拍賣工程所涉房產款項中優先受償，但在實際操作中，有時開發商可能願意用現房、在建房抵給施工方，此舉比走繁瑣的拍賣分配程序更直接。此前，由於缺乏明確法律依據，施工方接受房產後，如果開發商其他債權人查封房產，施工方權利可能得不到承認。爲解決這一問題，《解釋》第十七條將承包人通過折價協議優先受償的權利通過執行異議之訴的形式落實，使施工方能夠直接獲得房產抵債。

（二）排除執行之識別要點

1．主體資格識別

根據《最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第35條，建設工程價款優先權的主體限於與發包人簽訂施工合同的承包人。勘察、設計、監理人因不屬施工合同範疇而被排除；與發包人無直接合同關係的實際施工人（如轉包、違法分包中的承包方）、分包人等亦不具備該主體資格。

一方面，需覈查承包人是否爲案涉工程的總承包人或合法分包人。對於非法轉包、違法分包情形下的實際施工人，需從嚴審查其是否與發包人形成直接權利義務關係（如存在事實上的施工合同關係），且已實際履行施工義務。另一方面，需排除虛假承包人情形，若承包人僅爲名義簽約方，未實際組織施工或投入人力、物力、財力，則無權主張以房抵債排除執行的權利。

2．協議效力識別

(1) 協議基礎條件：以房抵債協議需基於承包人依據《民法典》第八百零七條規定行使建設工程價款優先受償權。需覈查承包人是否在法定期限內（自發包人應當給付建設工程價款之日起十八個月內）主張優先受償權；若已超過法定期限，優先受償權消滅，相應折價協議亦喪失合法基礎。

(2) 協議簽訂時間：折價協議必須在人民法院查封案涉不動產之前簽訂。查封具有司法公示效力，若協議簽訂於查封之後，因侵害了申請執行人的合法權益，該協議不能對抗強制執行。

3．對抗要件識別

(1) 工程款債權真實性：需審查承包人主張的工程款債權是否真實存在，重點覈查建設工程合同、工程結算文件、已付款憑證、工程簽證、驗收報告等證據，需形成完整證據鏈，避免虛構工程款債權以房抵債的情形。

(2) 折價金額合理性：需對案涉不動產進行價值評估，看折價金額是否與案涉不動產的市場價值基本相當。若折價金額明顯低於市場價值且不能作出合理說明的，可能存在惡意串通規避執行的情形，可主張協議無效。

（一）新規內容

在我國城鎮化進程中，房屋徵收具有顯著的行政性，其並非純粹私法領域的民事交易，而是行政機關基於公共利益實施徵收行爲後，與被徵收人達成的補償安排，直接關聯政府公信力與行政秩序的穩定。從權利屬性看，與商品房消費者類似地，被徵收的房屋一般系被徵收人的直接住房，若徵收房屋被強制執行，會直接導致被徵收人無房可住，直接影響其生存權、居住權等基本權利。此前的司法實踐中，部分法院參照《執行異議複議規定》第28條、第29條審理被徵收人異議案件，但存在明顯的適配性問題：徵收補償協議是行政協議（或兼具行政與民事屬性的特殊協議），與一般民事買賣合同的性質、訂立目的、權利基礎均存在本質差異，直接參照適用將導致對被徵收人權利的不當限制。故《解釋》第十八條專門確立了被徵收人提起的案外人執行異議之訴的排除執行規則，既符合徵收制度的立法目的，也體現了司法對基本人權的優先保障。

（二）排除執行之識別要點

1. 協議性質識別

(1) 簽訂主體：協議方是否爲縣級以上地方人民政府確定的房屋徵收部門（如住建局等），或受其委託的徵收實施單位。若協議方爲房地產開發企業或普通民事主體，則不構成徵收補償協議。

(2) 協議內容：是否包含“徵收依據”“補償方式”“產權調換房的補償標準”等涉及徵收補償內容的核心條款。若僅約定“房屋置換”，則可能屬於普通民事協議。

2. 不動產性質識別

一方面，案外人主張排除執行的不動產，必須是房屋徵收部門、徵收實施單位等主體用於履行徵收補償義務的“產權調換房”，即該不動產的核心功能是替代貨幣補償，專門用於保障被徵收人的居住權補償權益，而非一般商品住房或商業用房。

另一方面，用於產權調換的不動產需“位置明確特定”，即協議中需明確約定該不動產的具體位置、房號、面積等信息，或能通過徵收補償方案、安置方案等配套文件鎖定具體不動產。若僅約定“某待建房屋”“某小區範圍內房屋”等模糊表述，無法確定具體標的，則不符合本要件要求。

（一）新規內容

相對於帶租拍賣、變賣，執行中採取“不帶租拍賣、變賣”（即不受原租賃權約束、強制騰退承租人）時，由於執行標的上附着的租賃負擔直接關涉租賃關係是否真實成立或合法存續這一實體性問題，處理不當易引發權利衝突。爲此，《解釋》第二十條在《執行異議和複議規定》第31條的基礎上進行了全面的完善與修訂，構建起雙向保護的訴訟機制：既賦予申請執行人對存在虛假租賃、惡意設定租賃以阻礙執行等情形提起訴訟的權利，也保障了案外人（承租人）針對否定其租賃權的執行裁定主張合法租賃權的救濟途徑。

（二）排除執行之識別要點

1．主體身份識別

租賃權人應爲與被執行人建立真實租賃關係的民事主體，包括自然人、法人以及其他組織，但需排除與被執行人惡意串通虛構租賃關係以規避執行的主體。

(1) 情形一：關聯企業或親屬間的租賃

若租賃雙方存在關聯關係（如控股、參股）或親屬關係，需重點審查租賃關係的真實性。可要求異議人提供租賃背景說明、租金支付的獨立資金來源、實際使用證據，以排除通過關聯關係虛構租賃阻礙不帶租拍賣的主體。

(2) 情形二：被執行人虛構租賃，實則“租賃給自己”

被執行人通過設立空殼公司等方式將自有財產“出租”給自己的，因缺乏真實的租賃合意與權利義務關係，不符合合法承租人的主體資格，可主張該租賃關係無效，不能排除不帶租拍賣。

(3) 情形三：次承租人主張權利

次承租人的權利主張以原租賃關係合法有效爲前提，且不得超越原承租人的權利範圍。次承租人基於轉租合同申請排除不帶租拍賣的，需舉證證明原租賃合同有效且轉租已徵得出租人（被執行人）同意。若原租賃關係不成立、無效或轉租未經同意，次承租人不具備合法主體資格，可抗辯其異議請求。

2．租賃效力識別

(1) 租賃合同覈查

•  時間節點：可調取執行法院的查封裁定文書，嚴格覈對租賃合同簽訂日期與查封日期的先後，注意是否可能存在補籤或倒籤合同的情形。

•  合同內容：需明確租賃標的、租賃期限、租金標準及支付方式等核心條款。若合同僅籠統約定“租賃某房產”而缺乏可執行的具體內容，或租金總額與租賃標的價值、市場行情顯著不匹配且無法作出合理解釋，則具有虛假租賃之嫌。

(2) 佔有使用覈查

覈查內容包括物業費、水電費、燃氣費等繳費憑證以及租賃標的實際使用情況等，確保承租人實際、公開的佔有。

(3) 租金支付覈查

承租人需提供與合同約定一致的租金支付憑證，包括銀行轉賬記錄、被執行人出具的正規發票或收款收據。同時，租金支付需符合合同約定的頻率（如按月、按季）：對於一次性支付多年租金的，可要求提供合理理由。

爲切實維護金融機構合法權益，有效防範和化解抵押環節的風險，結合司法實踐與業務經驗，現從風險防控與救濟兩個維度，提出以下實務建議：

1．強化貸前審查

除常規覈查抵押物權屬登記信息外，需通過多手段排查潛在權利衝突，包括：通過不動產登記機構、住建部門查詢網籤備案、預告登記等信息，覈實抵押物是否已簽訂買賣合同或存在在先權利；實地勘察抵押物實際狀態，確認是否存在他人佔有、使用痕跡；對在建工程抵押，還應覈查施工進度、工程款支付情況及是否存在工程價款優先權登記，從源頭避免接受已售房產、帶租房產或權利受限房產作爲抵押物。

2．完善合同條款

在抵押合同中明確禁止抵押人擅自轉讓、出租抵押物；如需處分抵押物，必須提前徵得金融機構書面同意，並以提前清償債務、將轉讓價款提存至指定賬戶等方式保障抵押權，以降低抵押物流轉風險。在簽訂合同的同時，要求抵押人簽署《權利無瑕疵承諾書》，明確承諾抵押物不存在未披露的買賣、租賃、借用等權利負擔；在承諾書中增設高額違約條款，約定若因抵押人隱瞞權利瑕疵導致抵押權受損，抵押人需承擔賠償責任，並賦予金融機構提前收貸、主張違約金的權利，通過合同約束強化抵押人審慎義務。

3．規範抵押登記

對於現房抵押，應及時辦理抵押登記，確保抵押權依法設立；登記完成後，需覈對登記證明與合同約定的一致性，確保抵押範圍、擔保債權金額等信息準確無誤。

1．貸後動態監測

建立貸後抵押物定期走訪機制，開展實地覈查，通過拍攝帶日期水印的照片、錄製含時間戳的視頻、留存與物業或周邊住戶的訪談記錄等方式，固定抵押物的佔有、使用狀態。

2．執行程序參與

當抵押物進入執行程序時，金融機構應第一時間向法院提交抵押登記證明、借款合同、放款憑證等材料，證明抵押權的合法性與優先性；針對案外人提出的執行異議，重點覈查其主張權利的事實基礎是否真實、合法。

3．多元救濟與責任追究

若發現案外人與被執行人存在惡意串通、虛構訴訟以規避執行的情形，應及時向權力機關提交相應線索，並追究其民事責任；對涉嫌刑事犯罪的，可向公安機關報案，通過刑事追責施壓，倒逼被執行人或案外人配合債務清償，最大限度維護抵押權實現。

《解釋》的出臺，無疑在規範執行異議之訴、平衡多元主體權益方面具有裏程碑意義。對金融機構而言，《解釋》既是對傳統風控邏輯的深刻挑戰，更是優化合規管理、提升債權實現效能的戰略契機。唯有主動適應規則之變，深刻把握新規對不同主體排除執行的差異化保護邏輯，並將其內化爲貫穿貸前穿透調查、貸中動態監測、貸後精準抗辯的全流程風控實踐，方能有效識別與化解案外人排除執行的風險，在權利博弈中捍衛金融債權安全。

*實習生蔡煦萌對本文亦有貢獻。