房屋租賃合同，能否以疫情爲由解除？附法律分析及建議

《中華人民共和國民法總則》第一百八十條規定：“因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。”

《中華人民共和國合同法》第一百一十七條規定：“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。”

“新冠肺炎疫情”爆發之突然，擴散之迅速，是衆人始料未及的。儘管在我國嚴格的防控措施下，其蔓延勢頭得到了良好控制，但目前其他國家和地區的疫情防控形勢依然十分嚴峻，屬於突發性異常事件，不僅一般的當事人不能預見，醫學專家也無法預見。

因此，“新冠肺炎疫情”是無法預見、不可避免、不能克服的客觀存在，且與新冠肺炎疫情相似的“非典”已在司法實踐中被認定爲不可抗力事件，故本次的新冠肺炎疫情也應屬不可抗力。

最高人民法院印發《關於依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若幹問題的指導意見（一）》的通知中第三條規定：

（一）疫情或者疫情防控措施直接導致合同不能履行的，依法適用不可抗力的規定，根據疫情或者疫情防控措施的影響程度部分或者全部免除責任。當事人對於合同不能履行或者損失擴大有可歸責事由的，應當依法承擔相應責任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同義務，當事人主張其盡到及時通知義務的，應當承擔相應舉證責任。

（二）疫情或者疫情防控措施僅導致合同履行困難的，當事人可以重新協商；能夠繼續履行的，人民法院應當切實加強調解工作，積極引導當事人繼續履行。當事人以合同履行困難爲由請求解除合同的，人民法院不予支持。繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平，其請求變更合同履行期限、履行方式、價款數額等的，人民法院應當結合案件實際情況決定是否予以支持。合同依法變更後，當事人仍然主張部分或者全部免除責任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施導致合同目的不能實現，當事人請求解除合同的，人民法院應予支持。

最高人民法院印發《關於依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若幹問題的指導意見（二）》的通知中關於合同案件的審理第五條規定：“承租房屋用於經營，疫情或者疫情防控措施導致承租人資金週轉困難或者營業收入明顯減少，出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金爲由請求解除租賃合同，由承租人承擔違約責任的，人民法院不予支持。”

可見最高院對於實踐中適用不可抗力規則的態度，是要求依法準確適用，嚴格把握適用條件。強調既要依法適用，又要避免規則濫用，積極鼓勵交易，最大限度減少對正常經濟秩序的衝擊。

換言之，司法實踐中更偏向於支持變更合同的請求，僅在滿足特定條件的情況下允許解除合同。例如由於一定的季節性需求，繼續履行關於辦展覽、廟會預定場地等租賃合同，合同目的就不能實現，這種情況則應當允許解除合同。

《中華人民共和國合同法》第九十四條之規定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的……”

結合前文規定可知，以不可抗力爲由要求解除房屋租賃合同的，並非必然導致合同免責解除，而是應當主要根據房屋租賃用途來確定房屋租賃合同目的是否確實無法實現，同時綜合考慮合同履行期限、合同履行內容、疫情影響程度及因果關係等相關要素，於個案中具體分析。

例如：生產經營的商業性用房，承租人的合同目的是對租賃房屋的使用和收益，此時需要考慮的是停產停業的時間、營業收入的減少程度等。而自住型用途的租賃用房，承租人的合同目的則是取得對租賃房屋的使用權和居住權，對於非疫情高發區外，一般並不會造成合同履行的重大障礙。

可見，新冠肺炎疫情防控措施固然會對各類租賃合同的履行產生一定的影響，但還需承租方對於該影響致使合同目的不能實現的程度加以證明，若疫情僅僅只對合同目的的實現構成短暫性的阻礙，則不能依據不可抗力要求解除合同。只有在完全不能履行合同的情況，才能導致合同目的根本無法實現，從而滿足解除合同的法定要件。

根據《合同法》第一百一十八條之規定，當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，並應當在合理期限內提供證明。同時，依照《民法總則》中誠實信用原則的規定，當違約情形發生時，守約方亦負有防止損失擴大的義務，應當採取相關必要措施，防止損害進一步擴大。

當疫情切實影響到承租人合同目的的實現時，建議當事人首先尋求私力救濟，減少糾紛產生，避免造成額外損失。同出租人進行協商，告知其合同受疫情影響的相關情況（例如：對自身經營的影響或因疫情管制無法居住租賃房屋的期限等），由雙方協商處理房屋租賃合同，嘗試訂立補充協議。若協商不成，無法達成一致，建議承租人仍先行履行租金繳納義務，避免己方因租金繳納不及時而承擔不必要的違約責任，而後再通過訴訟進行救濟。

合同訂立、履行過程中難免會有糾紛產生，故爲了防範可能存在的訴訟風險，建議當事人在訂立、履行合同過程中有意識地收集、留存證據（例如，政府採取的防控措施通知以及造成合同履行障礙的證據；承租人因疫情防控被隔離、入院治療的證據；承租人因疫情防控導致停產、停業以及經營收入驟減的相關證據以及合同雙方的相關往來函件、郵件、聊天記錄等，必要時還可採用公證的方式將雙方的往來溝通記錄予以固定）。

因疫情對房屋租賃合同履行的實際影響存在差異以及各地政策的不同，故在處理具體房屋租賃合同糾紛時，還需要結合實際情況及證據材料靈活處理，合同當事人在提起訴訟時，亦應謹慎選擇請求權基礎，建議諮詢專業律師團隊，充分考慮疫情合同目的、履行期限、疫情對繼續履行合同的影響程度，合理地確定相應的救濟措施，防止請求權基礎選擇不當而承擔不利後果。

高亞偉，北京taptap点点体育官方网站（重慶）律師事務所專職律師，中南大學法律碩士。

業務領域：房地產、公司併購、爭議解決。

電子郵箱：

gaoyawei@tiantailaw.com

張皓，北京taptap点点体育官方网站（重慶）律師事務所實習律師，重慶大學法律碩士，全國專利代理師。

業務領域：房地產、合同糾紛、知識產權糾紛、勞動爭議糾紛。

電子郵箱：

zhanghaocq@tiantailaw.com

律所地址:重慶市渝中區大坪康德國際5A甲級寫字樓34層

聯繫電話:023-68576688